共用部分とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

共用部分の管理にかかる費用は、原則として各区分所有者が**共用部分の持分割合に応じて**負担します（区分所有法第19条）。これも規約で別段の定めをすることが可能です。一般的には、管理費や修繕積立金として毎月徴収され、そこから支払われます。

共用部分の定義

共用部分（きょうようぶぶん）とは、区分所有建物（分譲マンションなど）において、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物、そして規約によって共用部分とされた附属の建物を指します（区分所有法第2条）。

簡単に言うと、「マンション内で区分所有者みんなで共有して使う部分」のことです。共用部分には、法律上当然に共用部分となる「法定共用部分」と、管理規約によって共用部分とされる「規約共用部分」の2種類があります。

法定共用部分: 廊下、階段、エレベーター、エントランス、建物の構造上重要な柱や壁など、その性質上共用で使われることが明らかな部分です。
規約共用部分: 本来は特定の人の専有部分になりうるが、規約で「みんなで使いましょう」と定めた部分です。例えば、管理人室や集会室、倉庫などがこれにあたります。規約共用部分であることは、登記しなければ第三者に対抗（主張）できません（区分所有法第4条）。

宅建試験で問われる共用部分の重要ポイントを整理しましょう。

共用部分は、一部の共用部分（特定の区分所有者のみが使用する）を除き、区分所有者全員の共有に属します。各区分所有者が持つ共有持分（きょうゆうもちぶん）の割合は、原則として、その人が持つ専有部分の床面積の割合によります（区分所有法第14条）。

ただし、この持分割合は規約で別段の定めをすることが可能です。例えば、「全戸均等」と規約で定めることもできます。この「規約で別段の定めができる」という点は試験で頻出なので必ず覚えましょう。

各共有者は、共用部分の全部について、その持分に応じて使用することができます（民法第249条）。ただし、実際には廊下やエレベーターなど、持分に関係なく誰もが同じように使用するのが一般的です。

共用部分に関する行為は、その内容の重要度に応じて必要な決議要件が異なります。民法の共有のルールとは異なる、区分所有法独自のルールが定められている点が重要です。

【法改正情報】 2026年4月1日に施行された改正区分所有法により、共用部分の変更に関するルールが一部緩和されました。例えば、バリアフリー化や耐震改修など、特定の条件下での重大変更の決議要件が緩和される場合があります。詳細は最新の法令を確認してください。

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「共用部分」― 民法の過去問、何問解ける？

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特に注意したいのが、バルコニーや玄関ドアです。これらは特定の人が専用で使いますが、法律上は「共用部分」です。火災時の避難経路になったり、建物の外観の統一性を保ったりする役割があるため、勝手にリフォームすることはできません。

ひっかけ①：バルコニーは専有部分？ → いいえ、共用部分です。 専用使用が認められているだけです。玄関ドアや窓サッシも同様に共用部分なので注意しましょう。
ひっかけ②：共用部分の持分は、常に専有部分の床面積の割合？ → いいえ、規約で別段の定めができます。 「常に」「必ず」といった限定的な表現が出てきたら疑いましょう。
ひっかけ③：共用部分の重大な変更は、区分所有者の4分の3以上の賛成でできる？ → 不正確です。 「区分所有者の頭数」と「議決権」の両方でそれぞれ4分の3以上の賛成が必要です。片方だけ満たしても決議は成立しません。
ひっかけ④：民法の共有物の変更ルールとの混同 → 民法では、共有物の変更には共有者全員の同意が必要です（民法第251条）。しかし、多数の人が共同生活するマンションで全員の同意を得るのは困難なため、特別法である区分所有法で要件が緩和されています。この違いをしっかり区別しましょう。