建替え決議とは？【2026年法改正対応】宅建試験の重要ポイントを徹底解説

建替え決議の定義

建替え決議（たてかえけつぎ）とは、老朽化したマンションなどの区分所有建物を取壊し、その敷地に新たに建物を建築することを決定するための、集会における特別な決議のことです。区分所有者の財産に重大な影響を与えるため、法律で非常に厳しい要件が定められています。

2026年度の宅建試験では、**2026年4月1日に施行される改正区分所有法**の内容が問われるため、改正点を正確に理解しておくことが不可欠です。 [2, 6]

建替え決議のポイント

建替え決議の最大のポイントは、原則的な要件に加えて、特定の条件下で要件が緩和されるという2段階の構造を理解することです。 [1, 14]

1. 決議要件：原則と緩和措置

【原則】 集会において、区分所有者（くぶんしょゆうしゃ）及び議決権（ぎけつけん）の各5分の4以上の多数で決議します。 [1]

【要件緩和】 以下の客観的な理由がある場合、決議要件が区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数に緩和されます。 [1, 6, 7, 14]

• 耐震性不足や火災に対する安全性が不足している場合
• 外壁の剥落など、周囲に危険を生じさせる恐れがある場合
• 給排水管の腐食など、衛生上有害となる恐れがある場合
• 建物のバリアフリー性能が、高齢者等が円滑に利用できる基準を満たしていない場合

2. 招集通知の期間

建替え決議を行う集会の招集通知は、会日より少なくとも2か月前に発しなければなりません。区分所有者が建替えの是非について十分に検討するための期間を確保する目的があります。

3. 他の決議との比較

法改正により、普通決議や一部の特別決議は「出席者」の多数決で成立するようになりましたが、建替え決議は従来通り「全区分所有者」を母数とする点が最大の注意点です。 [2, 5, 11]

| 決議の種類 | 決議要件（区分所有者数 及び 議決権） | 母数 | 招集通知 | | :--- | :--- | :--- | :--- | | 建替え決議（原則） | 各5分の4以上 | 全区分所有者 | 2か月前 | | 建替え決議（緩和時） | 各4分の3以上 | 全区分所有者 | 2か月前 | | 規約の設定・変更・廃止 | 各4分の3以上 | 出席区分所有者 | 1週間前（規約で伸縮可） | | 共用部分の重大変更 | 各4分の3以上 | 出席区分所有者 | 1週間前（規約で伸縮可） | | 普通決議（管理者選任等） | 各過半数 | 出席区分所有者 | 1週間前（規約で伸縮可） |

【覚え方のコツ】

• 原則: 「建て替えは GO(5)！し(4)ごとだ！」と覚えましょう。
• 緩和: 「耐震不足で 三(3)振(4)しそうなら建て替えだ」とイメージしましょう。

具体例で理解する建替え決議

築50年が経過し、専門家の調査で耐震性不足が指摘された区分所有者100人（議決権総数も100）のマンションを例に考えてみましょう。

このマンションは、建替え決議の緩和要件に該当します。 [1] そのため、集会で区分所有者及び議決権の各4分の3以上、つまり「75人以上」かつ「議決権の合計75以上」の賛成があれば、建替えを決議できます。

もし、賛成した区分所有者が80人いても、その人たちが持つ議決権の合計が74しかなければ、要件を満たさないため否決されます。「頭数」と「議決権」の両方の要件をクリアする必要がある点に注意が必要です。

試験対策：ひっかけに注意！

法改正に伴い、建替え決議はひっかけ問題の宝庫となりました。以下のポイントを必ず押さえてください。

1. 【最重要】「全区分所有者」か「出席者」か 2026年の法改正で、多くの決議が「出席者」の多数決で可能になりました。 [2] しかし、建替え決議は全区分所有者が母数です。 [5, 11] 「集会に出席した区分所有者の5分の4」といった選択肢は典型的なひっかけです。

2. 数字のすり替え 原則の「5分の4」と緩和要件の「4分の3」を混同させる問題が予想されます。どのような場合に緩和されるのか、その条件を正確に覚えておきましょう。

3. 「及び」を「又は」に 「区分所有者又は議決権の各5分の4」は誤りです。「区分所有者及び議決権」の両方を満たす必要があります。

よくある質問

Q: 建替え決議に反対した区分所有者はどうなりますか？

A: 建替え決議に賛成しなかった区分所有者に対し、建替えに参加する他の区分所有者などは、その区分所有権と敷地利用権を時価で売り渡すよう請求することができます（売渡請求権）。これにより、建替え事業を円滑に進めることができます。

Q: 決議要件が緩和されるのは具体的にどんな場合ですか？

A: 例えば、震度6強から7程度の地震で倒壊・崩壊する危険性が高いと判断された「耐震性不足」のマンションや、外壁のタイルが剥落して通行人に危害を及ぼす危険がある場合などです。 [1, 6] 2026年の法改正で、老朽化が進み危険な状態にあるマンションの再生を促すために導入されました。

Q: 連絡が取れない区分所有者がいる場合、決議は不可能ですか？

A: いいえ、不可能ではありません。2026年の法改正で、必要な調査を尽くしても所在が不明な区分所有者について、裁判所の認定を受けることで、その人を決議の母数（分母）から除外できる制度が新設されました。 [1, 6, 7] これにより、所在不明者がいるために決議ができないという事態を避けられるようになりました。

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※ この記事は2026年度宅建試験の法令（2026年4月1日施行の改正区分所有法）に基づいて作成されています。法改正により内容が変更される場合があります。最新情報はe-Gov法令検索でご確認ください。