規約とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

規約の定義

規約（きやく）とは、マンションなどの区分所有建物において、建物や敷地、附属施設の管理や使用に関する区分所有者（くぶんしょゆうしゃ）相互間のルールを定めたものです。区分所有法では、「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる」と規定されており、マンションにおける最高規範、いわば「マンションの憲法」ともいえる重要な役割を担っています。

規約のポイント

宅建試験で最も重要となるのが、規約の設定・変更・廃止に関する決議要件です。ここは数字を正確に覚える必要があります。

■設定・変更・廃止の要件 規約を新たに設定したり、内容を変更したり、あるいは廃止したりするには、集会（総会）における特別多数決議が必要です。

区分所有者の頭数：4分の3以上
議決権（ぎけつけん）：4分の3以上

この2つの要件は、「又は」ではなく「及び」で結ばれている点が最大のポイントです。つまり、区分所有者の人数と、各区分所有者が持つ議決権（通常は専有部分の床面積割合）の両方で、4分の3以上の賛成を得なければなりません。この定数は、規約で過半数まで減らすといった変更はできず、必ずこの要件を満たす必要があります。

【覚え方のコツ】 「規約の変更、しさん（資産・4分の3）がしさん（資産・4分の3）で決める」と覚えておくと、頭数と議決権の両方で4分の3以上が必要であることを忘れにくくなります。

■特別の影響を及ぼす場合 規約の変更が、一部の区分所有者の権利に「特別の影響」を及ぼす場合は、上記の4分の3以上の賛成に加えて、その影響を受ける区分所有者の承諾が別途必要になります。たとえ集会で圧倒的多数の賛成があったとしても、影響を受ける本人の承諾がなければ、その規約変更は無効となります。

📝

「規約」― 民法の過去問、何問解ける？

権利関係の過去問を多数収録。解説付きで読んだ知識をその場で定着させましょう。

無料で過去問を解く|

App Store Google Play

具体例で理解する規約

【例1：ペット飼育に関する規約の変更】 これまでペット飼育が可能だったマンションで、「ペット飼育を全面的に禁止する」という規約に変更する場合を考えてみましょう。

この変更を行うには、集会で「区分所有者及び議決権の各4分の3以上」の賛成が必要です。

さらに、現在ペットを飼育している区分所有者にとっては、この規約変更は「特別の影響」を及ぼす可能性が非常に高いです。その場合、4分の3以上の賛成に加えて、ペットを飼っている全員の承諾を得なければ、この規約変更はできません。

【例2：専用庭の利用料の値上げ】 1階の住戸に専用庭があり、その利用料を大幅に値上げする規約変更も同様です。この場合も、1階の住戸の所有者にとっては「特別の影響」にあたるため、その承諾が必要となります。

試験対策：ひっかけに注意！

宅建試験では、決議要件の数字や要件を入れ替える「ひっかけ問題」が頻出します。以下のポイントに注意してください。

数字の入れ替え 「4分の3」を、集会の普通決議である「過半数」や、建替え決議の「5分の4」と入れ替えて誤った選択肢を作ることがあります。それぞれの決議要件を正確に区別して覚えましょう。
「及び」と「又は」の入れ替え 「区分所有者及び議決権の各4分の3」を「区分所有者又は議決権の各4分の3」と変えてくるのは典型的なひっかけです。頭数と議決権の両方を満たす必要があることを常に意識してください。
母数の違い 規約変更の母数は「全区分所有者」です。「集会に出席した区分所有者」の4分の3ではない点に注意が必要です。 ※法改正の動向：2026年4月1日に施行予定の改正区分所有法では、決議の円滑化を図るため、所在等不明者を母数から除外できる制度などが導入されますが、宅建試験対策としては、まずは原則である「区分所有者及び議決権の各4分の3以上」を正確に押さえることが重要です。詳細は最新の法令を確認してください。

✅

ここまで読んだ知識を定着させよう

権利関係の過去問を多数収録。解説付きで理解を深められます。

過去問を解いてみる（無料）|

App Store Google Play

よくある質問

Q: 規約と使用細則はどう違うのですか？

A: 規約がマンションの「憲法」であるのに対し、使用細則は「法律」や「条例」のようなものです。使用細則は、規約で定められた大枠のルールを、より具体的に運用するための細かなルール（例：ゴミ出しの時間、共用施設の利用方法など）を定めます。通常、使用細則の設定・変更は、規約の変更（特別多数決議）よりも緩やかな、集会の普通決議（区分所有者及び議決権の各過半数）で行うことができます。