集会とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

Q: 区分所有者が所在不明の場合、決議は不利になりますか？

2026年4月施行の改正法により、所在等不明区分所有者への対応が整備されました。 利害関係人の請求により裁判所が決定すれば、その所在不明者を決議の母数（分母）から除外できるようになりました。 これにより、従来よりも決議が成立しやすくなっています。

Q: 集会に参加できない場合、どうすれば議決権を行使できますか？

議決権は、書面や代理人によって行使することができます。 また、規約または集会の決議により、インターネットなどを利用した電磁的方法で議決権を行使することも可能です。

集会の定義

集会（しゅうかい）とは、マンションなどの区分所有建物において、管理規約の変更、共用部分の管理、建替えといった建物に関する重要な事項を決定するために、区分所有者（くぶんしょゆうしゃ）全員で構成される最高意思決定機関のことです。一般的に「管理組合の総会」と呼ばれるものがこれにあたります。

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）で定められており、管理者は少なくとも毎年1回、必ず集会を招集しなければなりません。

集会のポイント

宅建試験で問われる集会の重要ポイントは、「招集手続き」と「決議要件」に集約されます。特に数字に関する要件は正確に覚えましょう。

招集手続き

| 項目 | 内容 | 補足・注意点 | |:---|:---|:---| | 招集権者 | 原則：管理者 | 管理者がいない場合や、管理者が正当な理由なく招集しない場合は、区分所有者の5分の1以上で議決権（ぎけつけん）の5分の1以上を有する者が招集できます。この定数は規約で減らすことが可能です。 | | 開催頻度 | 少なくとも年1回 | 管理者は毎年1回、一定の時期に集会を招集し、事務に関する報告をする義務があります。 | | 招集通知 | 会日より少なくとも1週間前に通知 | 会議の目的たる事項（議題）と議案の要領を示して通知します。この期間は規約で伸ばすこと（伸長）はできますが、短縮はできません。 | | 招集手続きの省略 | 区分所有者全員の同意があれば、招集手続きを経ずに開催できます。 | 一人でも反対者がいれば省略はできません。 |

決議要件

集会の決議は、その重要度に応じて必要な賛成数が異なります。2026年4月1日に施行された改正区分所有法により、特に普通決議の要件が変更されたため注意が必要です。

| 決議の種類 | 決議事項の例 | 決議要件（原則） | |:---|:---|:---| | 普通決議 | ・管理者の選任、解任 ・共用部分の管理（軽微な変更など） ・管理費や修繕積立金の変更 | 出席した区分所有者の過半数 かつ その議決権の過半数 | | 特別決議 | ・規約の設定、変更、廃止 ・共用部分の重大な変更 ・大規模滅失（建物の価格の2分の1超が滅失）の場合の復旧 | 区分所有者の4分の3以上 かつ 議決権の4分の3以上 | | 建替え決議 | ・建物の建替え | 区分所有者の5分の4以上 かつ 議決権の5分の4以上 |

【覚え方のコツ】

普通決議：日常的な運営に関する事項は「出席者の過半数」でOKとイメージしましょう。
特別決議：マンションのルールや形に大きな影響を与える重要なことは「4分の3」と覚えます。
建替え決議：最もハードルが高い、所有権そのものに影響する建替えは「5分の4」と、数字を段階的に覚えるのがおすすめです。

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具体例で理解する集会

【ケース】 築30年のマンションで、エントランスをオートロックに改修する工事（共用部分の重大な変更にあたる）を行うかどうかが議題となりました。

招集：管理者が、集会開催日の1週間以上前に、全区分所有者へ「第〇回通常総会開催のお知らせ」という形で、日時、場所、議題（エントランス改修工事の件）、議案の要領を記載した通知を送付します。
集会当日：管理者が議長となり、工事の必要性、内容、見積もり金額などを説明します。区分所有者からの質疑応答を経て、採決に移ります。
決議：この案件は「共用部分の重大な変更」にあたるため、区分所有者総数および議決権総数の各4分の3以上の賛成が必要です。この要件を満たして賛成多数となれば、決議は可決されます。
決議の効力：この決議に反対した区分所有者や、集会を欠席した区分所有者も、決議内容に拘束されます。したがって、工事の費用負担（修繕積立金からの支出など）にも従う必要があります。

試験対策：ひっかけに注意！

決議要件の分母：2026年の法改正で、普通決議は「出席した区分所有者」が基準になりました。しかし、特別決議や建替え決議は、従来通り「全区分所有者」が分母となる点に注意が必要です。この違いを混同しないようにしましょう。
「及び」と「又は」：決議要件は「区分所有者の頭数」及び「議決権の割合」の両方を満たす必要があります。どちらか一方だけ満たしても決議は成立しません。
占有者（賃借人）の立場：賃借人などの占有者（せんゆうしゃ）は、議題について利害関係がある場合、集会に出席して意見を述べることはできますが、議決権はありません。
招集通知の期間：通知期間（1週間前）は規約で「短縮」はできず、「伸長（伸ばすこと）」のみ可能です。緊急時であっても短縮は認められません。