区分所有法とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

区分所有法の定義

区分所有法（くぶんしょゆうほう）とは、分譲マンションのように、一つの建物を複数の人が区分して所有する場合のルールを定めた法律です。正式名称を「建物の区分所有等に関する法律」といいます。

この法律では、マンションの各住戸のように独立して使用できる部分を「専有部分（せんゆうぶぶん）」、廊下やエレベーター、エントランスなど、住民全員で共同して使用する部分を「共用部分（きょうようぶぶん）」と定めています。そして、専有部分を所有する権利を「区分所有権（くぶんしょゆうけん）」と呼びます。

宅建試験の権利関係分野で毎年出題される重要法令であり、マンション管理の基本的なルールを理解するために必須の知識です。

区分所有法のポイント

宅建試験で特に問われる区分所有法の重要ポイントは、「共用部分の持分」と「規約・集会の決議要件」です。数字が絡む部分なので、正確に覚えましょう。

1. 共用部分の持分

共用部分に対する各区分所有者の権利の割合を「持分（もちぶん）」といいます。

原則: 各区分所有者が持つ専有部分の床面積の割合によります（法第14条）。床面積は、壁の内側線で計算する「内法（うちのり）面積」が基準です。
例外: 規約（きやく）で別段の定めをすることができます。例えば、専有部分の面積に関わらず、持分を均等にするといった定めも可能です。

2. 規約の設定・変更・廃止

規約は、そのマンションのルールを定めた「憲法」のようなものです。管理や使用に関する重要な事項を定めます（法第30条）。この規約を変えるには、厳しい要件が課せられています。

決議要件: 区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要です（法第31条）。
覚え方のコツ: 「規約はシブい（4分の3）」と覚えておきましょう。
注意点: この要件は法律で定められた強行規定であり、規約でこれより厳しくしたり、緩くしたりすることはできません。

3. 管理者の選任・解任

マンションの管理を行う「管理者（かんりしゃ）」を選んだり、辞めさせたりする場合の決議です。

決議要件: 規約に別段の定めがない限り、区分所有者および議決権の各過半数による集会の決議（普通決議）で行います（法第25条）。

【2026年度試験の注意点：法改正情報】 2026年4月1日から改正区分所有法が施行されています。これにより、集会の決議要件などが一部変更されています。特に、これまでの決議は全区分所有者が分母でしたが、改正後は**「出席した」区分所有者を分母とする**考え方が導入されるなど、決議の円滑化が図られています。 2026年度の試験では、この改正点が問われる可能性が非常に高いため、必ず最新の法令情報で学習を進めてください。

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具体例で理解する区分所有法

【ケース】 築30年の分譲マンション「宅建ハイツ」。最近、外壁の劣化が目立ってきたため、大規模修繕工事を行うかどうかが議題に上がっています。

この場合、大規模修繕工事は共用部分の「変更」にあたります。特に、形状や効用を著しく変更する「重大変更」に該当する場合、原則として集会で区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成が必要になります。

もし、この決議要件を満たさずに工事を進めてしまうと、その決議は無効となり、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。このように、区分所有法はマンションという共同生活の場において、財産と生活を守るための重要なルールを定めているのです。

試験対策：ひっかけに注意！

宅建試験では、決議要件の数字を入れ替えたひっかけ問題が頻出します。以下のポイントをしっかり区別して覚えましょう。

【ひっかけ1】規約の変更と管理者の選任の混同
- 規約の設定・変更・廃止 → 4分の3以上
- 管理者の選任・解任 → 過半数 この2つの数字は必ずセットで、正確に暗記してください。
【ひっかけ2】「及び」の意味を見落とすな！ 決議要件は「区分所有者及び議決権の各〇〇以上」と定められています。これは、「頭数」と「持分割合（議決権）」の両方の要件を満たす必要があるという意味です。どちらか一方だけを満たしても決議は成立しません。
【ひっかけ3】共用部分の持分の原則と例外 「共用部分の持分は、規約に別段の定めがない限り、専有部分の床面積の割合による」という文章を正確に記憶しましょう。「床面積の割合によらなければならない」という限定的な表現は誤りです。規約で変更できる点がポイントです。

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よくある質問

Q: 共用部分である廊下や階段の修繕は、誰がどのように決めるのですか？

A: 廊下や階段などの共用部分の維持・管理（保存行為）は、各区分所有者が単独で行うことができます。しかし、大規模な修繕など、費用がかかる管理行為については、集会の決議（普通決議：区分所有者および議決権の各過半数）によって決定するのが一般的です。

Q: 専有部分であれば、何をしても自由ですか？

A: いいえ、自由ではありません。例えば、リフォームで専有部分である室内の壁を壊す場合でも、その壁が建物の構造上重要な壁（耐力壁）であれば、共用部分とみなされる可能性があります。また、規約によって専有部分の用途（例：事務所としての使用禁止）やリフォームに関する制限が定められている場合があり、それに従う必要があります。