媒介契約とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

Q: 媒介契約書は、賃貸の仲介でも作成義務がありますか？

いいえ、宅建業法第34条の2で媒介契約書の作成・交付義務が定められているのは、「売買」または「交換」の媒介契約です。 賃貸借の媒介契約では、法令上の作成義務はありません。

媒介契約の定義

媒介契約（ばいかいけいやく）とは、宅地や建物の売買、交換、賃貸借をしたい人（依頼者）が、宅地建物取引業者（以下、宅建業者）に、取引相手を探すなどの仲介（ちゅうかい）を依頼する契約のことです。宅建業者は、売買または交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく媒介契約書面を作成し、依頼者に交付する義務があります（宅地建物取引業法第34条の2）。

媒介契約のポイント

宅建試験で最も重要なのは、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの違いを正確に覚えることです。特に専任媒介契約と専属専任媒介契約には、宅建業法で厳しい義務が定められています。

※レインズとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構のことで、登録された物件情報は他の宅建業者にも共有されます。

【覚え方のコツ】 「専属」が付く方が、依頼者にとっても業者にとっても制約が厳しくなると覚えましょう。

報告義務：専属（1週間に1回以上）の方が、専任（2週間に1回以上）より頻繁。
レインズ登録：専属（5日以内）の方が、専任（7日以内）より早い。
自己発見取引：専属だけが不可。

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「媒介契約」― 宅建業法の頻出論点、押さえてる？

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具体例で理解する媒介契約

自宅を売却したいAさんが、B不動産に仲介を依頼するケースで考えてみましょう。

一般媒介契約の場合 AさんはB不動産だけでなく、C不動産やD不動産にも同時に売却の仲介を依頼できます。また、自分で買主を見つけて直接契約することも可能です。
専任媒介契約の場合 AさんはB不動産にしか仲介を依頼できません。しかし、自分で買主を見つけてきた場合は、B不動産を通さずに契約することができます（自己発見取引）。 B不動産は、2週間に1回以上、Aさんに売却活動の状況を報告する義務があります。
専属専任媒介契約の場合 AさんはB不動産にしか仲介を依頼できず、さらに自分で買主を見つけても、必ずB不動産を介して契約しなければなりません。 B不動産は、1週間に1回以上という最も頻繁な報告義務を負います。

試験対策：ひっかけに注意！

宅建試験では、細かい数字や条件を入れ替えた「ひっかけ問題」が頻出します。

有効期間：「3ヶ月を超えることができない」という条文通りの表現を覚えましょう。依頼者からの申出によってのみ更新が可能で、自動更新の特約は無効です。
報告義務の頻度：「2週間に1回」ではなく「2週間に1回以上」が正解です。報告方法に法令上の定めはなく、口頭でも可能とされています。
レインズ登録期間の起算日：登録期間の「7日以内」「5日以内」は、媒介契約を締結した日からカウントします。この日数に宅建業者の休業日は含まれません。
書面の記名：法改正により、媒介契約書面への宅建業者の押印は不要となり、「記名」のみで足りることになりました。これは35条書面（重要事項説明書）や37条書面（契約書面）も同様です。