専属専任媒介契約とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

専属専任媒介契約の定義

専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）とは、不動産の売却や交換を依頼する際に、特定の1社の宅地建物取引業者（以下、宅建業者）にのみ仲介を任せる契約形態のことです。 この契約を結ぶと、依頼者は他の宅建業者に重ねて仲介を依頼することはできません。さらに、たとえ自分で買主を見つけた場合（自己発見取引）でも、必ずその契約した宅建業者を介して取引をしなければならないという、最も拘束力が強い媒介契約です。

この契約は、宅地建物取引業法第34条の2に定められており、依頼者を保護し、取引の公正さを保つために、宅建業者に様々な義務が課されています。

専属専任媒介契約のポイント

宅建試験で頻出する専属専任媒介契約の重要ポイントを、他の媒介契約と比較しながら整理しましょう。

| 比較項目 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |:---|:---:|:---:|:---:| | 複数業者への依頼 | 不可 | 不可 | 可能 | | 自己発見取引 | 不可 | 可能 | 可能 | | レインズへの登録義務 | 契約日から5日以内 | 契約日から7日以内 | 任意 | | 業務報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 法的義務なし | | 有効期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 制限なし（標準約款では3ヶ月） |

【覚え方のコツ】

• 義務の重さ: 「専属専任」は「専任」よりも文字数が多い分、業者への義務も「より厳しく、よりスピーディ」と覚えましょう。
  • レインズ登録: 5日以内（専任より2日早い）
  • 業務報告: 1週間に1回以上（専任の2週間に1回より頻繁）
• 自己発見取引: 「専属」という言葉の通り、依頼者自身が発見した相手であっても、業者を介さず「専属」で取引することはできない、とイメージすると覚えやすいです。

具体例で理解する専属専任媒介契約

売主Aさんが、所有するマンションを3,000万円で売却するため、宅建業者B社と専属専任媒介契約を締結したケースを考えてみましょう。

1. 契約とレインズ登録: B社はAさんと媒介契約を結んだ後、休業日を除いて5日以内に、物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録する義務があります。
2. 業務報告: B社は、毎週月曜日など決まった曜日に、Aさんに対して「今週は〇件の問い合わせがありました」「〇組が内見しました」といった販売活動の状況を、文書または電子メールで報告しなければなりません。
3. 自己発見取引の禁止: ある日、Aさんの友人がそのマンションを3,000万円で購入したいと申し出てきました。しかし、AさんはB社と専属専任媒介契約を結んでいるため、友人と直接売買契約をすることはできません。必ずB社を仲介者として、契約手続きを進める必要があります。

試験対策：ひっかけに注意！

専属専任媒介契約は、専任媒介契約との違いを問う「ひっかけ問題」が頻出します。以下のポイントに注意してください。

• レインズ登録義務の期限: 「専属専任は5日以内」「専任は7日以内」です。 この日数は休業日を含まない点も重要です。
• 業務報告義務の頻度: 「専属専任は1週間に1回以上」「専任は2週間に1回以上」です。 また、報告方法は口頭では認められず、文書または電子メールで行う必要があります。
• 有効期間: 有効期間は「3ヶ月を超えることができない」のであり、3ヶ月未満（例: 2ヶ月）での契約も可能です。 3ヶ月を超える契約をしても無効にはならず、期間が3ヶ月に短縮されます。
• 契約の更新: 契約の更新は、依頼者からの申出があって初めて可能です。 「自動更新」とする特約は無効なので注意しましょう。

よくある質問

Q: 専属専任媒介契約の有効期間中に、他の業者に重ねて媒介を依頼してしまったらどうなりますか？

A: 契約違反となります。この場合、依頼者は宅建業者から、契約の履行のために要した費用の償還や、媒介報酬額に相当する金額の違約金を請求される可能性があります。詳細は最新の法令を確認してください。

Q: なぜ依頼者にとって不利に見える「自己発見取引の禁止」というルールがあるのですか？

A: 宅建業者が広告宣伝費などの費用を安心して投下し、積極的に販売活動に専念できるようにするためです。 業者から見れば、多額の費用をかけて買主を見つけようとしている最中に、依頼者が自分で買主を見つけて仲介手数料が入らなくなるリスクがなくなります。これにより、業者側の積極的な活動が促され、結果的に依頼者の利益（早期・高値での売却）につながることを目的としています。

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※ この記事は2026年度宅建試験の法令に基づいて作成されています。法改正により内容が変更される場合があります。最新情報はe-Gov法令検索でご確認ください。