35条書面とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

Q: IT重説（ITを活用した重要事項説明）は、どんな場合でも可能ですか？

いいえ、無条件ではありません。IT重説を行うには、事前に相手方の承諾を得る必要があります。 また、映像と音声を双方向でやり取りできる安定したIT環境が確保されており、宅建士証が画面上で明確に確認できることなどが要件となります。

Q: 35条書面と37条書面の最も大きな違いは何ですか？

最も大きな違いは「交付のタイミング」と「目的」です。35条書面は**契約前**に**契約を結ぶかどうかの判断材料**として説明されるもの、37条書面は**契約後**に**成立した契約内容を確認**するために交付されるもの、と覚えてください。

Q: 説明を受ける相手が宅建業者でも、説明は省略できませんか？

相手方（買主・借主）が宅建業者である場合、重要事項の**説明は省略できます**。ただし、35条書面の**交付は省略できません**。 プロ同士の取引なので説明は不要ですが、書面での交付は必要とされています。

35条書面の定義

35条書面とは、宅地建物取引業法（たくちたてものとりひきぎょうほう）第35条の規定に基づき、宅地建物取引業者（以下、宅建業者）が不動産の売買、交換、賃貸借の契約が成立するまでの間に、買主や借主になろうとする人に対して交付し、説明しなければならない書面のことです。正式名称を「重要事項説明書」といいます。

この書面は、物件の権利関係や法令上の制限、インフラの整備状況、契約条件といった専門的で重要な情報を記載したもので、消費者が取引内容を十分に理解し、不利な契約を結んでしまうことを防ぐ目的があります。説明は、国家資格者である宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし、以下、宅建士）が行うことが義務付けられています。

35条書面のポイント

宅建試験で35条書面を攻略するための重要ポイントは以下の通りです。

誰が: 説明は必ず宅建士が行います。宅建士は説明の際に、相手方からの請求がなくても宅地建物取引士証を提示しなければなりません。
いつ: 契約が成立するまでの間に交付・説明します。契約後では意味がないため、このタイミングは非常に重要です。
誰に: 買主、借主、または交換契約における各当事者（物件を取得する側）に対して行います。売主や貸主への説明は不要です。
どのように: 宅建士が記名した書面を交付して説明します。法改正により、2022年5月18日から宅建士の押印は不要となりました。
電子化とIT重説: 相手方の承諾があれば、書面を電子メールなどで提供（電子交付）することや、テレビ会議などのITを活用して説明（IT重説）することも可能です。これも法改正による重要な変更点です。

【覚え方のコツ】「契約前に、宅建士が、士証を見せて、買ってくれる人・借りてくれる人に、重要事項を説明する」という一連の流れをイメージで掴むことが大切です。

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具体例で理解する35条書面

あなたが中古マンションの購入を検討しているとします。内見を終え、購入の意思が固まってきた段階で、不動産会社の事務所に行きました。契約を申し込む前に、宅建士のAさんが「これから重要事項のご説明をさせていただきます」と言って、宅建士証を提示しました。

Aさんは「重要事項説明書（35条書面）」という書類をあなたに渡し、その内容を一つひとつ読み上げながら解説してくれます。

「このマンションの所有者は登記簿上〇〇さんで、A銀行の抵当権が設定されていますが、お引き渡し時には抹消されます」
「この地域は商業地域に指定されており、建ぺい率や容積率はこのようになっています」
「マンションの管理費は月額〇〇円、修繕積立金は〇〇円で、現在〇〇円が積み立てられています」
「もし契約を解除する場合は、手付金の放棄が必要になります」

このように、購入後に「知らなかった」というトラブルが起きないよう、専門的な情報を事前に詳しく説明するのが35条書面の役割です。あなたはこの説明を聞いて、納得した上で安心して売買契約に進むことができます。

試験対策：ひっかけに注意！

宅建試験では、35条書面に関して以下のような「ひっかけ問題」が頻出します。特に37条書面との違いは最重要ポイントです。

【ひっかけ1】37条書面との混同 35条書面と37条書面（契約内容記載書面）は、交付のタイミングと目的が全く異なります。この違いを明確に区別しましょう。

【ひっかけ2】説明の相手方 重要事項説明は、物件を「取得する側」や「借りる側」を保護するための制度です。したがって、売主や貸主に対しては説明義務はありません。ただし、書面の交付は必要となる場合があります。詳細は最新の法令を確認してください。
【ひっかけ3】宅建士の役割 書面への記名と、内容の説明は宅建士の独占業務です。宅建士でない従業員が説明することはできません。ただし、宅建士が記名・説明するのであれば、書面を渡す（交付する）行為自体は他の従業員でも可能です。
【ひっかけ4】押印の要否 法改正により、宅建士の押印は不要になりました。試験問題で「宅建士は記名し、押印しなければならない」という選択肢が出たら、それは誤りです。