専任媒介契約とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

専任媒介契約の定義

専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）とは、宅地または建物の売買・交換の媒介を特定の1社の宅地建物取引業者（以下、宅建業者）にのみ依頼する契約のことです。依頼者は、他の宅建業者に重ねて媒介を依頼することはできません。ただし、依頼者自身が買主を見つけて直接契約する「自己発見取引」は認められています。

宅建業者は、依頼者と専任媒介契約を締結したときは、遅滞なく、法律で定められた事項を記載した書面を作成し、記名の上、依頼者に交付しなければなりません。なお、法改正により、2022年5月からは押印が不要となり、記名のみで足りることになりました。

専任媒介契約のポイント

宅建試験で頻出する専任媒介契約の重要ポイントを、覚えやすいように整理しました。

【覚え方のコツ】 専任媒介と専属専任媒介の数字は混同しやすいため、ゴロ合わせで覚えましょう。

報告義務: 「専任は西（2） 週に1回、専属は毎週（1）」
レインズ登録: 「専任は“な”のか（7日）、専属は“いつ”か（5日）」

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「専任媒介契約」― 宅建業法の頻出論点、押さえてる？

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具体例で理解する専任媒介契約

売主Aさんが、所有する一戸建てを売却しようと考え、宅建業者B社と専任媒介契約を締結した場合を考えてみましょう。

契約の締結 Aさんは、B社にのみ売却活動を任せます。他の宅建業者C社に「うちでも売らせてください」と言われても、契約期間中は依頼できません。
B社の義務
- B社は、契約を締結した日から7日以内に、物件情報をレインズに登録しなければなりません。
- B社は、Aさんに対して、2週間に1回以上の頻度で「広告への問い合わせが〇件ありました」「〇組のお客様が内見されました」といった販売活動の状況を報告する義務があります。
自己発見取引のケース Aさんが、知人のDさんにこの家の購入を打診したところ、Dさんが購入を希望しました。この場合、AさんはB社を通さずに、Dさんと直接売買契約を締結することができます。これが自己発見取引です。

試験対策：ひっかけに注意！

専任媒介契約は、類似する「専属専任媒介契約」や「一般媒介契約」との違いを問う問題が頻出します。以下のひっかけポイントを正確に押さえましょう。

× 専任媒介契約の有効期間は、当事者の合意があれば6ヶ月とすることができる。
- 〇 できません。 有効期間は3ヶ月を超えることはできず、もし6ヶ月で契約しても3ヶ月に短縮されます。
× 専任媒介契約は、特約があれば自動的に更新することができる。
- 〇 できません。 更新は必ず依頼者からの「申出」が必要です。自動更新の特約は無効です。
× 専任媒介契約を締結した宅建業者は、依頼者から報告は不要との申し出があれば、業務報告義務を免れる。
- 〇 免れません。 業務報告義務は法律上の強行規定であり、当事者の合意で免除することはできません。
× 依頼者が自ら買主を見つけた場合でも、必ず媒介を依頼した宅建業者を通して契約しなければならない。
- 〇 その必要はありません。 これは専属専任媒介契約の説明です。専任媒介契約では自己発見取引が可能です。