虚偽表示とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

Q: 善意の第三者として保護されるために、登記は必要ですか？

判例では、善意の第三者は、自身が登記を備えていなくても保護されると解釈されています。 虚偽の外観を作り出した本人よりも、それを信じた善意の第三者を保護すべきという考え方が根底にあります。

虚偽表示の定義

虚偽表示（きょぎひょうじ）とは、相手方と通じ合って（グルになって）する、真意ではないウソの意思表示のことです。別名「通謀虚偽表示（つうぼうきょぎひょうじ）」とも呼ばれます。

民法第94条1項では「相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。」と定められており、当事者間ではその法律行為は初めから効力が生じません。

虚偽表示のポイント

宅建試験で虚偽表示をマスターするには、**「誰が保護されるのか」**という視点が最も重要です。ポイントは「当事者間」と「第三者との関係」で結論が異なる点です。

ポイント1：当事者間では「常に無効」

虚偽表示を行った当事者同士（例：ウソの売買契約をしたAさんとBさん）の間では、その契約は常に無効です。どちらかが後から「やっぱり契約は有効だ」と主張することはできません。

ポイント2：善意の第三者には「対抗できない」

虚偽表示の最も重要なポイントは、第三者との関係です。民法第94条2項では「前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。」と定められています。

これは、虚偽表示の事実を知らない（善意の）第三者が現れた場合、虚偽表示をした人はその第三者に対して「あの契約はウソだから無効だ！」と主張（対抗）できない、という意味です。結果として、善意の第三者が保護されることになります。

【覚え方のコツ】

「ウソをついた本人」と「事情を知らない第三者」、法律はどちらを守るべきか？ → もちろん**「事情を知らない第三者」**です。ウソの状況を作り出した本人に責任がある、と考えると覚えやすいです。

ポイント3：第三者は「善意」であればOK！

第三者が保護されるための要件は**「善意（ぜんい）」**であることだけです。善意とは、ある事実を知らないことを指します。つまり、虚偽表示であることを知らなければ、たとえ知らなかったことに不注意（過失）があったとしても保護されます。「善意無過失」まで要求されない点は、試験で頻出のひっかけポイントです。

📝

「虚偽表示」― 民法の過去問、何問解ける？

権利関係の過去問を多数収録。解説付きで読んだ知識をその場で定着させましょう。

無料で過去問を解く|

App Store Google Play

具体例で理解する虚偽表示

宅建試験でよく出題される具体例を見ていきましょう。

【設例】 Aさんは、債権者からの差し押さえを逃れるため、友人のBさんと共謀して、Aさん所有の土地をBさんに売却したように見せかけ、所有権移転登記もBさんに移しました（仮装売買）。

AさんとBさんの間では この売買契約は虚偽表示にあたるため、無効です。 AさんはいつでもBさんに対して、土地の返還を求めることができます。
Bさんが善意のCさんに売却した場合 その後、BさんがAさんを裏切り、この土地を「自分のものだ」と言って、事情を全く知らない（善意の）Cさんに売却してしまいました。この場合、AさんはCさんに対して「AB間の売買はウソだから無効だ！土地を返して！」と主張（対抗）することができません。結果として、Cさんが土地の所有権を取得します。
善意のCさんから、悪意のDさんに転売された場合 さらに、Cさんがその土地をDさんに売却したとします。このDさんが、実はAB間の売買が虚偽表示であったことを知っていた（悪意の）場合はどうなるでしょうか。このケースでも、Dさんは保護されます。一度、保護されるべき善意の第三者であるCさんが現れた時点で、Cさんは完全に有効な所有権を取得します。その後、Cさんから土地を買い受けたDさんは、たとえ悪意であっても有効に所有権を取得できるのです。

試験対策：ひっかけに注意！

心裡留保（しんりりゅうほ）との違い

虚偽表示とよく似た概念に「心裡留保」（民法93条）があります。これは、表意者（意思表示をした人）が単独でウソをつくことです。

| | 虚偽表示 | 心裡留保 | |:---|:---|:---| | ウソのつき方 | 相手と共謀してウソをつく | 単独でウソをつく（冗談など） | | 当事者間の効力 | 常に無効 | 原則、有効 | | 無効になる場合 | - | 相手方が悪意または有過失の場合 |

このように、効力が全く異なるため、問題文から「共謀しているか（通謀）」「単独か」を正確に読み取ることが重要です。