手付とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

手付の定義

手付（てつけ）とは、不動産の売買契約を締結する際に、買主から売主に対して交付される金銭のことです。 この手付には、契約が成立した証拠としての意味合い（証約手付）、当事者に債務不履行があった場合に没収される違約金としての性質（違約手付）、そして、一定の条件のもとで契約を解除する権利を留保する役割（解約手付）があります。

宅地建物取引業法（以下、宅建業法）では、宅地建物取引業者（以下、宅建業者）が自ら売主となり、買主が宅建業者でない（一般消費者である）場合、買主保護の観点から特別なルールが定められています。この場合、交付された手付は、当事者の意思表示に関わらず、常に「解約手付」としての性質を持つことになります。

具体的には、宅建業法第39条で以下のように定められています。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができない。手付は解約手付とみなされ、相手方が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を現実に提供して契約の解除ができる。

手付のポイント

宅建試験で手付について問われる際の重要ポイントは、主に宅建業者が自ら売主となる場合の「8種制限」に関するものです。

ポイント1：手付金の額の上限は「代金の10分の2（20%）」

宅建業者が自ら売主となる場合、受け取ることができる手付金の額は、売買代金の10分の2（20%）が上限です。 これを超える額の手付金を受け取ることはできません。もし、代金の20%を超える手付金を受け取った場合、その超える部分については無効となります。

• 覚え方のコツ: 「売主業者、手付は2割」とシンプルに覚えましょう。損害賠償額の予定等の制限（宅建業法第38条）の上限も同じく20%なので、セットで覚えておくと効率的です。

ポイント2：手付は常に「解約手付」となる

売主が宅建業者の場合、当事者が「この手付は違約手付とする」などの特約を結んだとしても、その手付は法律上「解約手付」とみなされます。 これにより、買主は理由を問わず契約を解除する権利が保障されます。

ポイント3：手付解除のルール

解約手付による契約解除のルールは、買主と売主で異なります。

• 買主からの解除: 支払った手付金を放棄する（返還を求めない）ことで、契約を解除できます。
• 売主からの解除: 受け取った手付金の「倍額を現実に提供」して、契約を解除できます。 口頭で「倍額返します」と伝えるだけでは足りず、実際に現金等を提供する必要がある、という点が重要です。

ポイント4：手付解除ができる期間

手付による解除ができるのは、「相手方が契約の履行に着手するまで」です。 どちらか一方でも履行に着手すれば、相手方は手付による解除ができなくなります。

具体例で理解する手付

【設例】 宅建業者Aが売主、一般消費者Bが買主として、3,000万円の土地の売買契約を締結し、BはAに200万円の手付金を支払った。

1. 手付金の上限: このケースでの手付金の上限は、3,000万円 × 10分の2 = 600万円です。支払われた200万円は上限の範囲内であり、問題ありません。

2. 買主Bからの解除: Bが「もっと良い土地を見つけたので、この契約をやめたい」と考えた場合、Aが履行に着手する前であれば、支払った手付金200万円を放棄することで契約を解除できます。

3. 売主Aからの解除: Aが「もっと高く買ってくれる人が現れたので、この契約をやめたい」と考えた場合、Bが履行に着手する前であれば、手付金の倍額である400万円をBに現実に提供することで契約を解除できます。

4. 解除ができなくなるケース: 買主Bが契約後、売買代金の一部として中間金500万円をAに支払ったとします。これはBが「履行に着手した」ことになるため、売主Aはもう手付金の倍額を返還しても契約を解除することはできなくなります。

試験対策：ひっかけに注意！

宅建試験では、手付に関するルールの適用範囲を問うひっかけ問題が頻出します。

• ひっかけ1：売主が宅建業者でない場合 手付金の上限（20%）や解約手付とみなす規定は、あくまで「売主が宅建業者」で「買主が宅建業者でない」場合に適用される「8種制限」の一つです。 したがって、個人間の売買や、売主・買主ともに宅建業者である業者間取引には適用されません。これらの場合は、民法の原則に従い、当事者の合意で手付金の額や種類を自由に決めることができます。

• ひっかけ2：「履行に着手」の主体 解除ができなくなるのは「相手方が」履行に着手したときです。 例えば、売主が所有権移転登記の準備を完了させたとしても、それは自らが履行に着手したに過ぎません。買主がまだ履行に着手していなければ、売主は手付解除をすることが可能です（逆も同様です）。

• ひっかけ3：買主に不利な特約 「手付解除は契約後1週間以内しか認めない」「手付を放棄しても、さらに違約金が発生する」といった、宅建業法の規定よりも買主に不利となる特約は、すべて無効となります。 逆に、「手付の倍額ではなく3倍額を返還すれば売主は解除できる」といった、買主に有利な特約は有効です。

よくある質問

Q: 「履行に着手する」とは、具体的にどのような行為を指しますか？

A: 判例では「債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識しうるような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」とされています。 具体的には、買主が中間金を支払ったり、売主が物件の引渡しと登記手続きの準備を完了して買主に通知したりする行為などが該当します。

Q: 手付金と申込証拠金の違いは何ですか？

A: 申込証拠金は、契約の前に物件購入の意思を示すために支払う金銭で、法的な性質は預り金です。契約に至らなかった場合は全額返還され、契約が成立した場合は手付金や売買代金の一部に充当されるのが一般的です。一方、手付金は売買契約の成立を前提として支払われるもので、上記で解説したような法的な効果を持ちます。

Q: 手付解除をした場合、損害賠償を請求されることはありますか？

A: いいえ、手付解除は契約で認められた権利の行使であるため、手付金の放棄または倍額の提供以外に、別途損害賠償を請求されることはありません。 債務不履行を理由とする契約解除（違約解除）とは異なる点に注意が必要です。

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※ この記事は2026年度宅建試験の法令に基づいて作成されています。法改正により内容が変更される場合があります。最新情報はe-Gov法令検索でご確認ください。