損害賠償額の予定等の制限とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

損害賠償額の予定等の制限の定義

損害賠償額の予定等の制限とは、宅地建物取引業者（たくちたてものとりひきぎょうしゃ）が自ら売主となり、宅建業者ではない買主との間で宅地または建物の売買契約を締結する際に適用される規制の一つです。

具体的には、買主の債務不履行（さいむふりこう）を理由とする損害賠償額の予定や違約金（いやくきん）を定める場合、その合計額が売買代金の10分の2（20%）を超えてはならないとするものです。

この規定に違反して10分の2を超える定めをした場合、その契約全体が無効になるわけではなく、超える部分のみが無効となります。 この制限は、不動産取引の専門家である宅建業者と、知識や交渉力で劣る一般消費者である買主との間の情報格差を埋め、買主を保護することを目的としています。

損害賠償額の予定等の制限のポイント

宅建試験で得点するために、以下の3つのポイントを確実に押さえましょう。

1. 適用される場面を正確に把握する この制限は、**「売主が宅建業者」で、かつ「買主が宅建業者でない」**場合にのみ適用されます。 これは「8種制限」と呼ばれる買主保護規定の一つです。 したがって、業者間の取引や、個人が売主となる取引、また宅建業者が媒介（ばいかい）や代理（だいり）として関わるだけの取引には適用されません。

2. 上限額は「合算」で「10分の2」 損害賠償額の予定と違約金は、**別々に計算するのではなく、必ず「合算」**して考えます。 その合計額が、売買代金の10分の2（20%）以内である必要があります。例えば、損害賠償額の予定を代金の10分の1、違約金を10分の1.5と設定すると、合計で10分の2.5となり、0.5相当分が無効となります。

3. 超えた部分「のみ」が無効 上限を超える特約を結んでも、契約自体が無効になるわけではありません。あくまで10分の2を超える部分だけが無効となり、上限である10分の2に引き下げられます。 試験では「契約全体が無効となる」といったひっかけ問題が出題されるため注意が必要です。

具体例で理解する損害賠償額の予定等の制限

【ケース】 宅建業者Aが、一般消費者Bとの間で、5,000万円の土地付き建物の売買契約を締結しました。この契約には、Bが住宅ローンの支払いを怠るなど債務不履行に陥った場合に備え、以下のような特約が盛り込まれていました。

• 損害賠償額の予定：800万円
• 違約金：400万円

【解説】

1. 上限額の計算 まず、法律上の上限額を計算します。 売買代金 5,000万円 × 10分の2 = 1,000万円

2. 特約の有効性チェック 次に、契約で定められた額の合計を計算します。 損害賠償額の予定 800万円 + 違約金 400万円 = 1,200万円

3. 結論 契約で定められた合計額（1,200万円）は、法律上の上限額（1,000万円）を200万円超過しています。この場合、超過した200万円部分が無効となり、売主である宅建業者AがBに請求できるのは、最大で1,000万円までとなります。

試験対策：ひっかけに注意！

宅建試験では、単純な知識だけでなく、正確な理解を問う「ひっかけ問題」が頻出します。以下のポイントに注意してください。

• ひっかけ①：業者間取引 「宅建業者Aが売主、宅建業者Bが買主の場合、損害賠償額の予定は代金の10分の3とすることができる」→ 正解。業者間の取引には8種制限が適用されないため、当事者の合意があれば10分の2を超えても有効です。

• ひっかけ②：売主の債務不履行 この制限は、あくまで**「買主」の債務不履行**に備えるものです。売主である宅建業者の債務不履行（例：物件を引き渡さない）に関する損害賠償額の予定については、この制限の適用はありません。買主に不利な特約でなければ、10分の2を超える定めも可能です。

• ひっかけ③：手付金との混同 「手付金の額の制限（宅建業法39条）」も上限は代金の10分の2ですが、性質が全く異なります。手付解除は「相手方が履行に着手するまで」なら理由を問わずできるのに対し、損害賠償は「債務不履行」という契約違反があった場合に問題となります。それぞれの役割と適用場面を明確に区別しましょう。

• ひっかけ④：実損害額との関係 「実際の損害額が代金の10分の3であれば、10分の3を請求できる」→ 誤り。損害賠償額を予定した場合、たとえ実際の損害が予定額を上回っていても、原則として予定額までしか請求できません。 これが、あらかじめ額を「予定」しておくことの効力です。

よくある質問

Q: なぜこのような制限があるのですか？

A: 不動産取引は高額であり、契約違反の際に法外な違約金を請求されると、一般の買主は著しく不利な立場に置かれます。そこで、知識や交渉力で勝る宅建業者から一般消費者を保護するために、宅建業法で特別な制限（8種制限）が設けられています。

Q: 損害賠償額の予定と違約金の違いは何ですか？

A: 実務上、両者はほぼ同じ意味で使われることが多いですが、法律的には「違約金」は「損害賠償額の予定」と推定されます（民法420条3項）。つまり、特に区別をせずに「契約違反があった場合のペナルティ」と考えて問題ありません。宅建業法では、名称がどちらであっても、その合計額が10分の2を超えてはならないと定めています。

Q: この規定よりも買主に有利な特約は有効ですか？

A: はい、有効です。例えば、「損害賠償額の予定は代金の10分の1を上限とする」という特約は、法律の基準よりも買主を保護するものなので、問題なく有効となります。

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※ この記事は2026年度宅建試験の法令に基づいて作成されています。法改正により内容が変更される場合があります。最新情報はe-Gov法令検索でご確認ください。