35条書面の記載事項とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

35条書面の記載事項の定義

35条書面（じゅうようじこうせつめいしょ）の記載事項とは、宅地建物取引業法第35条に基づき、宅地や建物の売買・交換・貸借の契約が成立するまでの間に、買主や借主になろうとする者に対して説明しなければならない重要事項のことです。 不動産取引におけるトラブルを未然に防ぎ、買主等が不利な状況で契約してしまわないよう、物件の状況や取引条件について正確な情報を提供することを目的としています。

説明は、宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）が、記名した「35条書面」を交付し、相手方に宅地建物取引士証を提示した上で行わなければなりません。

35条書面の記載事項のポイント

35条書面の記載事項は多岐にわたりますが、試験対策上は、どの取引（売買・交換・貸借）でどの事項が説明必要かを正確に区別することが重要です。大きく分けて「物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」があり、さらに「区分所有建物（マンション等）の場合の追加事項」があります。

以下に、主要な記載事項を取引類型別に整理します。

【売買・交換・貸借のすべてで説明が必要な主な事項】

• 登記された権利の種類・内容: 対象不動産にどのような権利（所有権、抵当権など）が設定されているかを説明します。
• 法令に基づく制限: 都市計画法や建築基準法など、建物の建築や利用に関する制限について説明します。
• 飲用水・電気・ガスの供給施設、排水施設の整備状況: 生活インフラの状況を説明します。未整備の場合は、その見通しと特別な負担についても説明が必要です。
• 災害関連:
  • 造成宅地防災区域内か否か
  • 土砂災害警戒区域内か否か
  • 津波災害警戒区域内か否か
  • 水害ハザードマップにおける対象物件の所在地
• 代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額・目的: 手付金、礼金、敷金などについて説明します。
• 契約の解除に関する事項: どのような場合に契約を解除できるか、その条件を説明します。

【売買・交換のみで説明が必要な主な事項】

• 私道に関する負担: 対象物件に接する道路が私道の場合、その負担に関する内容を説明します。
• 手付金等の保全措置の概要: 宅建業者が自ら売主となり、一定額以上の手付金等を受け取る場合、その保全措置について説明します。
• 契約不適合責任の履行に関する措置の概要: 契約内容に適合しない場合の担保責任について、保証保険契約の締結などの措置を講じるか、またその概要を説明します。
• 建物の石綿（アスベスト）使用調査の結果: 調査結果の記録がある場合にその内容を説明します。
• 耐震診断の結果: 耐震診断を受けた建物である場合にその内容を説明します。
• 建物状況調査（インスペクション）の結果の概要: 既存（中古）建物の場合で、過去1年以内（鉄筋コンクリート造等の共同住宅は2年以内）に専門家による調査が実施されていれば、その結果の概要を説明します。

【区分所有建物（マンション等）の場合に常に説明が必要な事項】

• 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め: ペット飼育の可否や事務所利用の可否など、規約上のルールを説明します。
• 管理費・修繕積立金の額、滞納状況: 毎月支払う管理費や将来の大規模修繕に備える修繕積立金の額、また前の所有者に滞納がある場合はその金額も説明します。
• 管理の形態: 管理組合から管理業務の委託を受けている管理会社の商号・名称などを説明します。

具体例で理解する35条書面の記載事項

• 法令に基づく制限の例: 「この土地は第一種低層住居専用地域に指定されているため、店舗や事務所を建築することはできません。」
• 水害ハザードマップの例: 「〇〇市が作成した洪水ハザードマップによると、この物件は想定浸水深が0.5m〜3.0mの区域に位置しています。」
• 区分所有建物の例: 「このマンションの管理規約により、ペットの飼育は犬・猫合わせて2匹までと定められています。また、前所有者による修繕積立金の滞納が10万円あります。」

試験対策：ひっかけに注意！

35条書面の記載事項で最も注意すべきは、37条書面（契約書面）との違いです。 この2つは記載事項が似ているため、頻繁にひっかけ問題として出題されます。

• 交付のタイミング: 35条書面は「契約成立前」に説明・交付するのに対し、37条書面は「契約成立後、遅滞なく」交付します。
• 目的: 35条書面は契約を結ぶかどうかの「判断材料」を提供するのが目的ですが、37条書面は成立した契約内容を当事者間で確認するための「約束の証拠」です。
• 記載事項の決定的な違い:
  • 「引渡しの時期」や「移転登記の申請時期」は、契約が成立して初めて確定する事項なので37条書面の記載事項です。
  • 「法令上の制限」や「登記された権利」は、契約前から確定している物件の情報なので35条書面の記載事項です。
  • 「代金や借賃の額、支払時期、方法」は契約内容そのものであるため37条書面の記載事項です。 35条書面では「代金や借賃以外の金銭」について説明します。

よくある質問

Q: IT重説とは何ですか？

A: IT重説とは、パソコンやスマートフォンなどの端末を利用し、テレビ会議システムなどを通じてオンラインで行う重要事項説明のことです。 遠隔地にいる相手方にも説明が可能ですが、対面での説明と同様に、宅地建物取引士が記名した書面を事前に送付し、説明時には宅地建物取引士証を相手方が画面越しに確認できるように提示する必要があります。

Q: 説明の相手方が宅建業者でも、35条書面の説明は必要ですか？

A: 相手方が宅地建物取引業者である場合、重要事項の「説明」は省略できます。しかし、35条書面の「交付」は省略することができません。 これは、プロである宅建業者同士の取引であっても、書面による記録を残すことで将来のトラブルを防ぐためです。

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※ この記事は2026年度宅建試験の法令に基づいて作成されています。法改正により内容が変更される場合があります。最新情報はe-Gov法令検索でご確認ください。