報酬額の制限とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

報酬額の制限の定義

報酬額の制限とは、宅地建物取引業者（たくちたてものとりひきぎょうしゃ、以下「宅建業者」）が、宅地や建物の売買・交換・貸借の代理または媒介（ばいかい）に関して依頼者から受け取ることができる報酬の上限額を定めた、宅地建物取引業法（以下「宅建業法」）第46条の規定のことです。

この上限額を超えて報酬を受け取ることは、たとえ依頼者の合意があったとしても禁止されています。

具体的な報酬額の計算方法は、国土交通大臣の告示によって定められており、宅建業者は事務所の見やすい場所に報酬額表を掲示する義務があります。

報酬額の制限のポイント

試験で問われる報酬額の計算方法は、取引の種類（売買・交換・貸借）と業務内容（媒介・代理）によって異なります。それぞれのポイントを正確に押さえましょう。

1. 売買・交換の媒介

売買・交換の媒介で、依頼者の片方から受け取れる報酬額の上限は、売買代金（税抜）に応じて以下の速算式で計算します。

• 400万円を超える場合： （売買代金 × 3% + 6万円） + 消費税
• 200万円を超え400万円以下の場合： （売買代金 × 4% + 2万円） + 消費税
• 200万円以下の場合： （売買代金 × 5%） + 消費税

例えば、1,000万円の土地を媒介した場合、上限額は「1,000万円 × 3% + 6万円 = 36万円」に消費税を加えた額となります。

2. 売買・交換の代理

代理の場合、依頼者の片方から受け取れる報酬額の上限は、媒介の場合の2倍以内です。 ただし、売主と買主の双方から報酬を受け取る場合、その合計額が媒介の場合の報酬額の2倍を超えてはいけません。

3. 賃貸の媒介

賃貸の媒介で、貸主と借主の双方から受け取れる報酬額の合計上限は、借賃（しゃくちん）の1ヶ月分 + 消費税です。

特に注意が必要なのが居住用建物の場合です。依頼者の一方から受け取れる報酬額は、その依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の0.5ヶ月分 + 消費税が上限となります。

4. 低廉な空家等の特例（重要改正点）

2024年7月の法改正により、空き家問題への対策として特例が拡充されました。

• 対象: 売買代金が800万円以下の宅地または建物（「低廉な空家等」）。
• 内容: 通常の計算方法による報酬額が低額になる場合でも、調査等に要する費用を含めて、**売主または買主の一方から最大33万円（税込）**を上限として報酬を受け取ることができます。
• 注意点: この特例を適用するには、あらかじめ依頼者に対して説明し、合意を得る必要があります。

具体例で理解する報酬額の制限

【例1】5,000万円のマンションを媒介した場合

• 取引の種類：売買の媒介
• 計算式（400万円超）：（5,000万円 × 3% + 6万円） = 156万円
• 消費税（10%と仮定）：156万円 × 1.1 = 171.6万円
• 回答：売主、買主それぞれから171.6万円を上限に受領できます。

【例2】家賃10万円の居住用アパートを媒介した場合（借主の承諾なし）

• 取引の種類：居住用建物の賃貸の媒介
• 貸主・借主からの合計上限：10万円 + 消費税 = 11万円
• 借主から受領できる上限：10万円 × 0.5ヶ月分 + 消費税 = 5.5万円
• 回答：貸主と借主から合わせて11万円を上限に受領できます。ただし、借主からの承諾がないため、借主から受け取れるのは5.5万円が上限です。

試験対策：ひっかけに注意！

• 消費税の扱い: 報酬額の計算式自体は税抜の代金額を基に算出します。消費税は別途加算できることを忘れないようにしましょう。土地の売買代金は非課税ですが、宅建業者の仲介報酬は課税対象です。
• 広告費用の請求: 依頼者の「依頼」によって行った特別な広告の料金や、遠隔地の現地調査費用などは、報酬とは別に「実費」を請求できます。 しかし、通常の広告費用は報酬に含まれており、別途請求することはできません。
• 依頼者の承諾: 依頼者が上限を超える報酬を支払うと承諾していても、宅建業者が上限を超えて受領することは宅建業法違反となります。
• 低廉な空家等の特例の適用: 特例の適用は自動的にされるわけではなく、媒介契約の際に依頼者への説明と合意が必須です。 また、対象が「400万円以下」から「800万円以下」に拡大され、売主だけでなく買主からも特例による報酬を受け取れるようになった点を押さえましょう。

よくある質問

Q: 報酬はいつ請求できるのですか？

A: 宅建業者の報酬は「成功報酬」です。そのため、原則として売買契約や賃貸借契約が成立した時点で請求権が発生します。ただし、支払いのタイミングについては、媒介契約を結ぶ際に特約で定めることが一般的です。

Q: 売買代金が300万円の場合の報酬計算はどうなりますか？

A: まず、通常の計算方法を適用します。300万円は「200万円超400万円以下」に該当するため、速算式（300万円 × 4% + 2万円）+ 消費税 = 15.4万円（税込）が上限です。一方で、この物件が「低廉な空家等」の特例の対象となる場合で、かつ調査費用などがかさむ場合は、依頼者との合意の上で最大33万円（税込）を上限として受け取ることができます。

この用語に関連する過去問に挑戦

この用語の理解度をチェックしましょう。宅建過去問アプリで関連する過去問を解くことができます。

過去問に挑戦する

---

※ この記事は2026年度宅建試験の法令に基づいて作成されています。法改正により内容が変更される場合があります。最新情報はe-Gov法令検索でご確認ください。