根抵当権とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

根抵当権の定義

根抵当権（ねていとうけん）とは、設定行為で定めた「極度額（きょくどがく）」という上限額の範囲内で、特定の継続的な取引から生じる不特定の債権をまとめて担保するための抵当権のことです（民法第398条の2）。

通常の抵当権が「1つの特定の債権」を担保するのに対し、根抵当権は、事業の運転資金のように、借り入れと返済を繰り返す継続的な取引関係で利用されるのが特徴です。

根抵当権のポイント

宅建試験で根抵当権を理解するには、まず「普通の抵当権」との違いを明確にすることが重要です。以下のポイントを押さえましょう。

| 特徴 | 根抵当権 | 普通の抵当権 | |:---|:---|:---| | 担保される債権 | 一定の範囲の不特定の債権 | 特定の1つの債権 | | 付従性（ふじゅうせい） | 元本確定前はない | ある | | 担保される範囲 | 極度額の範囲内なら利息・損害金も全額 | 元本＋利息・損害金（原則最後の2年分） |

ポイント1：被担保債権が「不特定」

根抵当権は「当座貸越（とうざかしこし）契約」や「手形割引取引」など、継続的な取引から将来発生する可能性のある複数の債権をまとめて担保します。 まるで、上限額が決められた「担保の買い物かご」のようなもので、かごの中身（個々の債権）が入れ替わっても、かご自体（根抵当権）は存続します。

ポイント2：付従性がない（元本確定前）

普通の抵当権は、被担保債権（ひたんぽさいけん）が弁済によって消滅すると、それに伴って抵当権も消滅します（付従性）。しかし、根抵当権は元本が確定する前であれば、一時的に債務がゼロになっても消滅しません。 これにより、取引の都度、抵当権を設定・抹消する手間と費用を省くことができます。

ポイント3：極度額の範囲なら利息も全額担保

普通の抵当権では、利息や遅延損害金は満期となった最後の2年分しか担保されません。一方、根抵当権では、元本が確定した後、極度額の範囲内であれば、利息や損害金の全額が担保されます。

具体例で理解する根抵当権

工務店のA社が、取引銀行Bから事業資金を継続的に借り入れるケースを考えてみましょう。

1. A社は、自社所有の土地に、B銀行を根抵当権者として「極度額5,000万円」の根抵当権を設定します。
2. B銀行は、この5,000万円の枠内で、A社に運転資金を繰り返し融資します。
3. A社は、工事代金が入金されたら一部を返済し、また新たな資金が必要になれば借り入れます。
4. この間、個々の借入金が変動しても、根抵当権の設定登記は1回で済みます。

このように、根抵当権は継続的な信用関係を担保するのに非常に便利な制度です。

試験対策：ひっかけに注意！

宅建試験では、根抵当権の特性を突いた「ひっかけ問題」が頻出します。特に以下の点に注意してください。

• 「元本確定前」か「元本確定後」か 問題文をよく読み、時期を確認することが最も重要です。元本が確定すると、根抵当権は「極度額を上限とする普通の抵当権」のような性質に変わります。例えば、元本確定後に発生した債権は、原則として根抵当権では担保されません。

• 付従性の有無 「元本確定前に債務が一時的にゼロになった場合、根抵当権は消滅する」という選択肢は誤りです。付従性がないのが根抵当権の大きな特徴です。

• 極度額の変更 極度額を増額・減額するには、後順位抵当権者など利害関係人の承諾が必要です。利害関係人がいる場合に、設定者と根抵当権者の合意だけで変更できる、という選択肢は誤りです。

よくある質問

Q: 根抵当権の極度額に利息は含まれますか？

A: はい、含まれます。元本が確定した後は、その元本、利息、損害金のすべてが極度額の範囲内で担保されます。 普通の抵当権のように「最後の2年分」という制限はありません。

Q: 元本はいつ確定するのですか？

A: 元本が確定する事由には、当事者の合意による「元本確定期日の到来」のほか、根抵当権者からの「確定請求」、債務者や設定者が「破産手続開始の決定」を受けた場合など、法律で定められた様々なケースがあります。詳細は最新の法令を確認してください。

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※ この記事は2026年度宅建試験の法令に基づいて作成されています。法改正により内容が変更される場合があります。最新情報はe-Gov法令検索でご確認ください。