危険負担とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

危険負担の定義

危険負担（きけんふたん）とは、売買契約などの双務契約（そうむけいやく）が成立した後、売主・買主双方の責任ではない理由（例えば、自然災害など）によって、目的物（例えば、建物）が壊れたり無くなったりして引き渡せなくなった場合に、その損失（危険）をどちらが負担するのか、という問題のことです。

2020年4月1日に施行された改正民法により、この危険負担に関するルールが大きく変更されました。 現行の民法第536条では、原則として「債務者主義」が採用されています。

ここでいう「債務者」とは、目的物を引き渡す義務を負う売主のことで、「債権者」とは、目的物の引渡しを請求する権利を持つ買主のことです。

つまり、原則として、目的物が引き渡せなくなった場合、その損失は売主が負担します。具体的には、売主は買主に対して代金の支払いを請求できなくなります。

危険負担のポイント

宅建試験で問われる危険負担のポイントは、2020年の民法改正で変更された点を正確に理解することです。特に、「どちらが、いつ危険を負担するのか」を明確に区別することが重要です。

原則：債務者主義（売主が負担）

当事者双方に責任がない理由（天災地変など）で目的物が滅失し、引渡しができなくなった場合、その危険は債務者である売主が負担します。

• 売主（債務者）：買主に対して代金を請求できない。
• 買主（債権者）：代金の支払いを拒絶できる。

もし買主がすでに手付金や代金の一部を支払っていた場合、その返還を請求することができます。

例外：債権者主義（買主が負担）

例外的に、債権者である買主の責任によって目的物の引渡しができなくなった場合は、買主が危険を負担します。

• 売主（債務者）：買主に対して代金を請求できる。
• 買主（債権者）：代金の支払いを拒絶できない。

覚え方のコツ

危険負担のルールは、「責任がある側（悪い方）が負担する」とシンプルに覚えるのがコツです。

• 誰も悪くない（天災など） → 売主が損をする（代金をもらえない）。
• 買主が悪い → 買主が損をする（代金を支払わなければならない）。

具体例で理解する危険負担

ケース1：隣家の火事（もらい火）で建物が焼失した場合

売主Aさんと買主Bさんが建物の売買契約を締結した後、引渡し前に隣家で発生した火事が燃え移り、建物が全焼してしまいました。これは、AさんBさん双方の責任ではありません。

• 結論：原則通り「債務者主義」が適用されます。
• 解説：売主Aさんは、建物を引き渡す義務を免れる代わりに、買主Bさんに代金を請求することはできません。 Bさんは代金の支払いを拒否できます。もしBさんが手付金を支払っていれば、Aさんに返還を求めることができます。

ケース2：買主の不注意で建物が焼失した場合

売買契約後、引渡し前に、買主Bさんが内覧をしていた際のタバコの不始末が原因で建物が全焼してしまいました。これは、買主Bさんの責任（帰責事由）によるものです。

• 結論：「債権者主義」が適用されます。
• 解説：この場合、危険は買主Bさんが負担します。Bさんは建物の引渡しを受けられなくなりますが、売主Aさんに対して売買代金を全額支払う義務を負い、支払いを拒むことはできません。

試験対策：ひっかけに注意！

1. 改正前の古い知識との混同

2020年の民法改正前は、不動産のような特定物の場合、原則として「債権者主義（買主負担）」が適用されていました。 しかし、現行法ではこれが債務者主義（売主負担）に大きく変更されています。 古いテキストや過去問で学習している方は、必ず新しいルールで知識を上書きしてください。

2. 「契約不適合責任」との混同

危険負担と混同しやすいのが「契約不適合責任」です。

• 危険負担：契約後、引渡し前に、双方の責任ではない理由で目的物が滅失・損傷した場合の問題。
• 契約不適合責任：引渡し後に、目的物の種類・品質・数量が契約内容と異なっていた場合の問題。

例えば、「引き渡された建物が雨漏りした」というケースは、契約内容に適合しないため契約不適合責任の問題となりますが、「引渡し前に地震で建物が倒壊した」というケースは危険負担の問題となります。 この二つの違いをしっかり区別しましょう。

3. 危険の移転時期

目的物の引渡しが完了すると、その後に発生した滅失・損傷の危険は買主に移転します。 たとえ売主・買主双方に責任がない天災によるものであっても、引渡し後に建物が滅失した場合、買主は代金の支払いを拒むことはできません。

よくある質問

Q: 地震や台風などの自然災害で建物が壊れた場合はどうなりますか？

A: 地震や台風は、売主・買主双方の責任ではない事由にあたります。したがって、建物の引渡し前であれば、原則通り「債務者主義」が適用され、売主が危険を負担します。 買主は代金の支払いを拒むことができます。

Q: 危険負担のルールは、契約書の特約で変更できますか？

A: はい、変更できます。民法第536条は任意規定と解されており、当事者間の合意（特約）によって、民法とは異なる危険の負担を定めることが可能です。 実際の不動産売買契約書では、「引渡しまでの危険は売主が負担し、引渡し後は買主が負担する」といった内容の特約が設けられるのが一般的です。

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※ この記事は2026年度宅建試験の法令に基づいて作成されています。法改正により内容が変更される場合があります。最新情報はe-Gov法令検索でご確認ください。