建物譲渡特約付借地権とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

Q: 建物譲渡特約付借地権と建物買取請求権の最も大きな違いは何ですか？

最も大きな違いは、**誰のための権利か**という点です。建物譲渡特約付借地権は、契約時に将来の借地権消滅を約束させる**地主側**の制度です。一方、建物買取請求権は、契約更新がされなかった場合に**借地人**が投下資本を回収するために建物の買取を請求する権利です。

建物譲渡特約付借地権の定義

建物譲渡特約付借地権（たてものじょうととくやくつきしゃくちけん）とは、借地権（しゃくちけん）を設定する際に、「設定から30年以上が経過した日に、借地上の建物を相当の対価で地主（借地権設定者）に譲渡する」という特別な約束（特約）を付けることで、その日に借地権が消滅する制度のことです。この特約は、地主が将来的に土地の返還を確実に受けることを目的として利用されます。

根拠条文は借地借家法第24条です。

建物譲渡特約付借地権のポイント

宅建試験で問われる重要なポイントを3つに絞って解説します。

設定期間は「30年以上」 この特約を有効にするためには、建物を譲渡する日を「借地権設定から30年以上先」に設定しなければなりません。 20年後や25年後といった30年未満の期間を定めても、その特約は無効となります。
譲渡の対価は「相当の対価」 借地権者は、地主に対して無償で建物を譲渡するわけではありません。必ず「相当の対価」を受け取ることができます。この対価は、譲渡時点での建物の時価を基準に、当事者間の協議で決められます。もし「無償で譲渡する」という特約を結んでも、その部分は無効となります。
契約方式に定めはない 一般定期借地権（50年以上）や事業用定期借地権等のように、契約方法が「公正証書等の書面」や「公正証書」に限定されていません。口頭での契約も理論上は可能ですが、トラブル防止の観点から、実務では必ず契約書が作成されます。

【覚え方のコツ】 「サーティ（30）になったら建物譲渡」と覚えて、30年という期間を確実にインプットしましょう。

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具体例で理解する建物譲渡特約付借地権

地主のAさんと、マイホームを建てたいBさんを例に見てみましょう。

登場人物
- Aさん（地主）：35年後には土地を返してもらって、自分で使いたい。
- Bさん（借地人）：土地を借りて、35年間は自分の家でのびのび暮らしたい。
契約内容 AさんとBさんは、「借地権設定から35年後に、Bさんが建てた建物をAさんが相当の対価で買い取る」という建物譲渡特約付借地権の契約を結びました。
35年後
1. Bさんは、Aさんに対して建物を譲渡します。
2. Aさんは、Bさんに対して建物の「相当の対価」を支払います。
3. 建物がAさんに譲渡された時点で、Bさんの借地権は消滅します。

この制度により、Aさんは更地にして返還してもらう手間なく、確実に土地と建物を手に入れることができます。一方、Bさんは長期間マイホームに住んだ上で、最終的に建物の投下資本を回収できるというメリットがあります。

試験対策：ひっかけに注意！

建物譲渡特約付借地権は、「建物買取請求権」との違いが頻繁に問われます。この2つを混同しないように注意しましょう。

| | 建物譲渡特約付借地権 | 建物買取請求権 | |:---|:---|:---| | 根拠 | 借地借家法 第24条 | 借地借家法 第13条 | | 目的 | 地主側が将来の土地返還を確実にするため | 借地人側が投下資本を回収するため | | 発生要件 | 契約時の特約による | 契約更新がなく、期間満了で終了したとき | | 権利者 | 地主が建物を買い取る（譲渡を受ける）権利を持つ | 借地人が地主に建物を買い取るよう請求する権利を持つ | | 対価 | 相当の対価 | 時価 |