免許の更新・変更届出とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

免許の更新・変更届出の定義

宅地建物取引業（たくちたてものとりひきぎょう）を営むために必要な免許は、一度取得すれば永久に有効なわけではありません。免許の更新とは、5年間の有効期間満了後も引き続き宅地建物取引業を営むために、免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）から改めて免許を受ける手続きのことです。また、変更の届出とは、商号（会社の名前）や役員の氏名、事務所の所在地など、免許申請時に届け出た事項に変更があった場合に、30日以内に免許権者に届け出る義務のことです。

これらの手続きを怠ると、免許が失効したり、罰則が科されたりする可能性があるため、宅建業者にとって非常に重要な業務です。

免許の更新・変更届出のポイント

試験対策として、数字や手続きの違いを正確に覚えることが合格へのカギとなります。

免許の更新

有効期間: 免許の有効期間は5年間です。これは取引士証の有効期間と同じですが、全く別の制度なので混同しないようにしましょう。
更新申請期間: 有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に申請が必要です。この「90日前から30日前まで」という期間は試験で頻出なので、必ず暗記してください。
更新を忘れた場合: 期間内に更新申請をしないと免許は失効します。免許失効後に営業を続けると無免許営業となり、3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金、またはその両方が科される厳しい罰則の対象となります。
更新時の審査: 更新時にも、新規免許取得時と同様に欠格事由に該当しないかどうかの審査が行われます。

変更の届出

届出期限: 変更があった日から30日以内に届け出る必要があります。
届出が必要な主な事項:
- 商号または名称
- 役員の氏名（※住所の変更は届出不要）
- 事務所の名称・所在地
- 専任の宅地建物取引士の氏名
届出が不要な主な事項:
- 役員の住所
- 資本金の額
- 兼業している事業の種類

「免許換え」との違い

変更の届出と混同しやすいのが「免許換え（めんきょがえ）」です。事務所の設置状況が変わり、免許権者が変わる場合（例：東京都知事免許の業者が神奈川県にも支店を出す場合）に必要な手続きが免許換えです。これは「変更の届出」ではなく、新たに免許を取り直す手続きであり、有効期間も免許換えの日から新たに5年間となります。

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「免許の更新・変更届出」― 宅建業法の頻出論点、押さえてる？

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具体例で理解する免許の更新・変更届出

【免許の更新】 A不動産（東京都知事免許）の免許有効期間が2026年12月10日に満了する場合、2026年9月11日から11月10日までの間に、東京都庁に免許の更新申請を行わなければなりません。
【変更の届出】 B開発株式会社（国土交通大臣免許）の代表取締役が2026年7月1日に交代した場合、2026年7月31日までに、国土交通大臣（実際の手続きは主たる事務所のある都道府県を経由）に変更の届出書を提出する必要があります。
【免許換え】 Cホーム（埼玉県知事免許）が、新たに千葉県にも支店を設置して営業する場合、免許権者が埼玉県知事から国土交通大臣に変わります。このため、国土交通大臣に対して新たに免許の申請（免許換え）を行う必要があります。

試験対策：ひっかけに注意！

宅建試験では、細かい数字や類似制度との違いを問う「ひっかけ問題」がよく出題されます。

ひっかけポイント1：申請期間の数字 免許更新の申請期間「90日前から30日前まで」は、「60日前から30日前まで」や「90日前から」といった形で誤った選択肢が出されます。正確に覚えましょう。
ひっかけポイント2：免許の更新と取引士証の更新の混同 免許の有効期間も取引士証の有効期間も5年ですが、更新手続きは全く別物です。取引士証の更新には、知事が指定する講習（法定講習）の受講が必要ですが、宅建業の免許の更新には法定講習は不要です。この違いは頻出です。
ひっかけポイント3：変更届の届出事項 役員の「氏名」の変更は届出が必要ですが、「住所」の変更は不要です。このように、届出が必要な事項と不要な事項の区別をしっかりつけておきましょう。
ひっかけポイント4：「変更の届出」か「免許換え」か 同じ都道府県内で事務所を移転する場合は「変更の届出」ですが、他の都道府県に事務所を移転したり、他の都道府県に新たに支店を出したりして免許権者が変わる場合は「免許換え」が必要です。この区別を問う問題に注意してください。