登録免許税とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

登録免許税の定義

登録免許税（とうろくめんきょぜい）とは、不動産の登記や会社の設立登記、各種の許認可の登録など、特定の行政手続きを行う際に国に納める税金（国税）です。宅建試験では、特に不動産取引に伴う「登記」に関して課される登録免許税が重要となります。

具体的には、土地や建物を購入して所有権が自分に移ったことを公に示す「所有権移転登記」や、新築の建物を建てた時に初めて行う「所有権保存登記」、住宅ローンを組む際に金融機関が設定する「抵当権設定登記」などの際に課税されます。

登録免許税のポイント

宅建試験で問われる登録免許税のポイントは、「誰が」「何に」「いくら」納めるのか、そして「どうすれば安くなるのか（軽減措置）」の4点に集約されます。

| ポイント | 内容 | 覚え方のコツ | | :--- | :--- | :--- | | 納税義務者 | 原則として登記を受ける者。売買の場合、法律上は売主（登記義務者）と買主（登記権利者）が連帯して納付義務を負う。 | 実務では買主が負担することが多いが、試験対策としては「連帯納付」と覚える！ | | 課税標準 | 原則として**固定資産税評価額**。 | 「売買価格ではない！」と強く意識する。抵当権設定登記のみ例外で「債権金額」。 | | 税率 | 登記の種類によって異なる。本則税率と、試験で重要な軽減税率がある。 | 下記の主要な税率を暗記。特に軽減措置の数字が狙われる。 | | 軽減措置 | 一定の要件を満たす住宅用家屋について、税率が大幅に軽減される。 | 要件（床面積50㎡以上、取得後1年以内の登記など）を正確に覚えることが合格の鍵。 |

主要な登記と税率（本則と軽減措置）

特に重要な税率は以下の通りです。2026年度の試験においては、軽減措置の適用期限に注意が必要です。

| 登記の種類 | 課税標準 | 本則税率 | 軽減税率（適用期限） | | :--- | :--- | :--- | :--- | | 土地の売買による所有権移転 | 固定資産税評価額 | 2.0% | 1.5% （2029年3月31日まで） | | 建物（住宅用家屋）の売買による所有権移転 | 固定資産税評価額 | 2.0% | 0.3% （2027年3月31日まで） | | 新築住宅の所有権保存 | 固定資産税評価額 | 0.4% | 0.15% （2027年3月31日まで） | | 住宅ローンの抵当権設定 | 債権金額 | 0.4% | 0.1% （2027年3月31日まで） | | **相続**による所有権移転 | 固定資産税評価額 | 0.4% | - |

※住宅用家屋の軽減措置を受けるには、後述する一定の要件を満たす必要があります。

具体例で理解する登録免許税

【ケース1】 中古の住宅用家屋（軽減措置の対象）を購入した場合

• 売買価格：3,500万円
• 土地の固定資産税評価額：1,500万円
• 建物の固定資産税評価額：800万円

この場合の登録免許税は…

1. 土地の所有権移転登記
   • 計算式：1,500万円 × 1.5%（軽減税率） = 22万5,000円
2. 建物の所有権移転登記
   • 計算式：800万円 × 0.3%（住宅用家屋の軽減税率） = 2万4,000円

合計：24万9,000円

※もし建物の軽減措置が受けられない場合、建物の税額は800万円 × 2.0% = 16万円となり、合計額は大きく変わります。

試験対策：ひっかけに注意！

登録免許税の問題では、受験生を惑わす典型的な「ひっかけポイント」があります。以下の点に注意して、失点を防ぎましょう。

• 課税標準のすり替え

  • × 売買代金や建築費が課税標準になる。
  • ○ 固定資産税評価額が原則。売買代金ではありません。 このすり替えは最頻出のひっかけです。

• 抵当権設定登記の課税標準

  • × 抵当権設定登記の課税標準は、不動産の価格である。
  • ○ 債権金額（住宅ローンの借入額）です。 これだけ例外なので特に注意が必要です。

• 納税義務者の誤認

  • × 登録免許税は、不動産の買主が単独で納付する義務を負う。
  • ○ 法律上は、売主と買主が連帯して納付義務を負います。 実務慣行と法律上のルールを混同しないようにしましょう。

• 軽減措置の要件

  • × 軽減措置は、床面積が40㎡の住宅でも受けられる。
  • ○ 原則として床面積50㎡以上が必要です。 また、「自己の居住用」、「取得後1年以内の登記」 などの要件も正確に記憶しましょう。

よくある質問

Q: 登録免許税はいつ、どのように納付するのですか？

A: 登録免許税は、法務局に登記を申請する際に納付します。原則として、税額分の収入印紙を登記申請書に貼付して納付する方法が一般的です。ただし、税額が3万円を超える場合など、一定の条件では金融機関で現金納付し、その領収証書を申請書に貼付して提出することもできます。

Q: 住宅用家屋の軽減措置を受けるためには、どのような手続きが必要ですか？

A: 軽減措置の適用を受けるためには、その家屋が所在する市区町村長が発行する「住宅用家屋証明書」を取得し、登記申請書に添付する必要があります。 この証明書は、床面積が50㎡以上であることや、自己の居住用であることなどを証明するものです。この手続きは、住宅の取得後1年以内に行う必要があります。

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※ この記事は2026年度宅建試験の法令に基づいて作成されています。法改正により内容が変更される場合があります。最新情報はe-Gov法令検索でご確認ください。