固定資産税とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

固定資産税の定義

固定資産税とは、毎年1月1日（これを賦課期日（ふかきじつ）といいます）に、土地や家屋、償却資産（これらを総称して「固定資産」といいます）を所有している人に対し、その固定資産の所在する市町村（東京23区の場合は都）が課税する地方税です。

地方税法では、固定資産の所有者に納税義務がある旨が定められています。 所有し続ける限り、毎年納める必要があるのが特徴です。

固定資産税のポイント

宅建試験で問われる固定資産税の重要ポイントは以下の通りです。一つずつ確実に押さえていきましょう。

| ポイント | 内容 | 宅建試験での重要度 | |:---|:---|:---:| | 課税主体 | 固定資産が所在する市町村（東京23区内は都） | ★★★ | | 納税義務者 | 1月1日（賦課期日）時点の固定資産の所有者 | ★★★ | | 課税客体 | 土地、家屋、償却資産 | ★★☆ | | 税額の計算 | 課税標準額 × 税率（標準税率1.4%） | ★★★ | | 住宅用地の特例 | 土地の税負担を軽減する重要な特例 | ★★★ | | 免税点 | 一定額未満の場合は課税されない | ★★☆ | | 不服申立て | 価格への不服は固定資産評価審査委員会へ | ★★☆ |

誰が、誰に納める税金？

• 納税義務者：原則として、毎年**1月1日（賦課期日）**に、固定資産課税台帳に所有者として登録されている人です。
  • 年の途中で売買があっても、その年度の納税義務者は1月1日時点の所有者（売主）のままです。
  • 例外として、土地に質権や100年より長い地上権が設定されている場合は、その質権者や地上権者が納税義務者となります。
  • 震災などで所有者の所在が不明な場合は、その使用者を所有者とみなして課税できる場合があります。
• 課税主体：固定資産が所在する市町村です。ただし、東京23区の場合は例外的に都が課税します。

税額はどうやって決まる？

固定資産税の税額は、以下の式で計算されます。

税額 = 課税標準額 × 税率

• 課税標準額：原則として、固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）です。 この評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、3年ごとに評価替え（見直し）が行われます。
• 税率：標準税率は**1.4%**です。 ただし、市町村は条例でこれと異なる税率を定めることも可能です。

【最重要】住宅用地の課税標準の特例

宅建試験で頻出するのが、居住用の家屋が建っている土地（住宅用地）の税負担を軽減する特例です。

• 小規模住宅用地：住宅1戸あたり200㎡までの部分。課税標準額が価格の6分の1に軽減されます。
• 一般住宅用地：200㎡を超える部分（家屋の床面積の10倍が上限）。課税標準額が価格の3分の1に軽減されます。

税金がかからない場合（免税点）

同一市町村内に所有する固定資産の課税標準額の合計が、それぞれ以下の金額に満たない場合は、固定資産税は課税されません。

• 土地：30万円未満
• 家屋：20万円未満
• 償却資産：150万円未満

具体例で理解する固定資産税

【ケース1】350㎡の土地に一戸建てを所有。土地の評価額が2,400万円の場合

1. 小規模住宅用地（200㎡まで）の課税標準額
   • 土地全体の評価額から200㎡分を按分：2,400万円 × (200㎡ / 350㎡) ≒ 1,371万円
   • 特例を適用：1,371万円 × 1/6 ≒ 228.5万円
2. 一般住宅用地（残り150㎡）の課税標準額
   • 土地全体の評価額から150㎡分を按分：2,400万円 × (150㎡ / 350㎡) ≒ 1,029万円
   • 特例を適用：1,029万円 × 1/3 ≒ 343万円
3. 土地の課税標準額合計
   • 228.5万円 + 343万円 = 571.5万円
4. 土地の固定資産税額
   • 571.5万円 × 1.4% = 80,010円

※家屋の固定資産税は別途計算されます。

【ケース2】2026年5月1日にAさんからBさんへ土地建物を売却した場合

2026年度の固定資産税の納税義務者は、賦課期日である2026年1月1日時点の所有者、Aさんです。 そのため、納税通知書はAさんに送付されます。ただし、不動産売買の実務では、引渡し日を基準に日割り計算した金額を、買主であるBさんが売主のAさんに支払うことで負担を公平にするのが一般的です。

試験対策：ひっかけに注意！

• 納税義務者の時点：「年の途中で売買があった場合、その年度の納税義務者は買主となる」は誤り。あくまで1月1日時点の所有者です。
• 課税主体：「固定資産税は都道府県が課税する」は誤り。原則は市町村です（例外：東京23区は都）。
• 住宅用地の特例：「住宅用地は一律で課税標準が6分の1になる」は誤り。200㎡以下の部分のみが6分の1です。
• 免税点の判定：「土地と家屋の課税標準額を合算して50万円未満なら免税される」は誤り。土地、家屋、償却資産それぞれで個別に判定します。
• 不服申立て先：固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）に関する不服は、市町村長ではなく固定資産評価審査委員会に審査の申出を行います。 価格以外の事項（例：住宅用地の認定など）についての不服は、市町村長への審査請求となります。

よくある質問

Q: 年の途中で家を売却した場合、固定資産税は誰が払うのですか？

A: 法律上の納税義務者は、その年の1月1日時点の所有者である売主です。 そのため、納税通知書は売主に届きます。しかし、実際の取引では、売買契約時に引渡し日を基準に日割りで精算し、買主が相当額を売主に支払うのが一般的です。

Q: 新築のマンションを購入しました。税金が安くなる制度はありますか？

A: はい、新築の住宅には、一定の要件を満たす場合、新築後3年度分（マンションなどの場合は5年度分）、床面積120㎡までの部分について固定資産税が2分の1に減額される特例があります。 2026年度の試験においては、適用される床面積の要件などに変更がある可能性があるため、詳細は最新の法令を確認してください。

この用語に関連する過去問に挑戦

この用語の理解度をチェックしましょう。宅建過去問アプリで関連する過去問を解くことができます。

過去問に挑戦する

---

※ この記事は2026年度宅建試験の法令に基づいて作成されています。法改正により内容が変更される場合があります。最新情報はe-Gov法令検索でご確認ください。