事後届出とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

Q: 相続で市街化区域の5,000㎡の土地を取得しました。事後届出は必要ですか？

いいえ、必要ありません。事後届出の対象は、売買や交換といった「対価性のある契約」に限られます。 相続や贈与のように対価を伴わない権利の移転は対象外です。

Q: 届出期限の2週間を過ぎてしまいました。契約は無効になりますか？

契約が無効になることはありません。 契約の効力と届出義務は別の話です。ただし、期限内に届出をしなかった場合、「6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金」という罰則の対象となる可能性があるため、速やかに担当窓口に相談してください。

事後届出の定義

事後届出（じごどどけで）とは、国土利用計画法（こくどりようけいかくほう）第23条に基づき、一定面積以上の大規模な土地取引を行った場合に、権利取得者（けんりしゅとくしゃ）（例：買主）が契約締結日から2週間以内に、その土地の利用目的や取引価格などを都道府県知事等に届け出る制度のことです。この制度は、土地の投機的取引や地価の高騰を抑制し、適正で合理的な土地利用を確保することを目的としています。

事後届出のポイント

宅建試験で得点源となる事後届出の重要ポイントを整理しました。数字や登場人物を正確に覚えましょう。

| 項目 | 内容 | 宅建試験のツボ！ | |:---|:---|:---| | 届出が必要な取引 | ①対価を得て（売買、交換、代物弁済など）、②所有権、地上権、賃借権などの権利を、③契約によって移転または設定する場合。 | 相続、贈与、時効取得、抵当権の設定などは対象外です。 | | 届出義務者 | 権利取得者（買主など） | 売主ではありません！ ここは最重要のひっかけポイントです。 | | 届出先 | 土地が所在する市町村長を経由して、都道府県知事（または指定都市の長） | 市町村長に直接届け出るわけではない点に注意。 | | 届出期限 | 契約を締結した日を含めて2週間以内 | 「決済日」や「登記日」から2週間ではありません。契約したらすぐ、と覚えましょう。 | | 届出が必要な面積 | ・市街化区域：2,000㎡以上<br>・市街化区域以外の都市計画区域：5,000㎡以上<br>・都市計画区域外：10,000㎡以上 | ゴロ合わせ：「西郷（2,000）は、どこ（5,000）へ、一番（10,000）乗り？」で覚えましょう！ | | 審査と勧告 | 届出された土地の利用目的が、土地利用に関する計画に適合しない場合、知事は利用目的の変更を勧告できます。 | あくまで「勧告」であり、取引を無効にしたり、罰則を科したりする強制力はありません。勧告に従わない場合は、その事実が公表されることがあります。 | | 罰則 | 届出をしなかったり、虚偽の届出をした場合、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられることがあります。 | 勧告に従わなくても罰則はありませんが、無届出・虚偽届出は罰則対象です。 |

【2026年4月1日施行の法改正情報】 2026年4月1日以降の届出では、権利取得者が法人の場合、その法人の代表者の国籍等も届出事項に追加されます。

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具体例で理解する事後届出

ケース： Aさん（売主）と宅建業者B社（買主）が、東京都の市街化区域にある3,000㎡の土地について売買契約を締結した。

届出義務者は誰？ → 権利取得者である宅建業者B社です。売主のAさんではありません。
いつまでに届け出る？ → 売買契約を締結した日を含めて2週間以内です。
どこへ届け出る？ → 土地が所在する市区町村の窓口を経由して、東京都知事に届け出ます。
なぜ届出が必要？ → 取引対象が「市街化区域」で「2,000㎡以上」の面積要件を満たしているからです。
もしB社が届出を怠ったら？ → 売買契約自体は有効ですが、B社は6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金という罰則を受ける可能性があります。

試験対策：ひっかけに注意！

事後届出は、ポイントが明確なため得点しやすい分野ですが、それゆえに細かいひっかけ問題が出題されます。以下の点に注意して、確実に1点をものにしましょう。

ひっかけ①：届出義務者のすり替え 「売主と買主が共同で届け出る」「売主が届け出る」といった選択肢は誤りです。権利取得者（買主）が単独で届け出ます。
ひっかけ②：「一団の土地」の考え方 個々の土地の面積が小さくても、計画的に複数の土地を買い集め、合計面積が基準以上になる場合は「一団の土地」として、それぞれの契約ごとに届出が必要です。例えば、市街化区域で1,500㎡の土地を買った後、隣接する800㎡の土地を買い増す計画がある場合、合計で2,300㎡となるため、最初の1,500㎡の契約時から届出が必要になります。
ひっかけ③：事前届出との混同 国土利用計画法には、注視区域や監視区域内での取引に適用される「事前届出」という制度もあります。事前届出では、契約前に届出が必要で、知事は価格についても勧告できますが、事後届出では価格に関する勧告はできません。原則は「事後届出」と覚えておきましょう。
ひっかけ④：農地法との関係 農地法第3条の許可を受けて農地を売買した場合、事後届出は不要です。しかし、農地を宅地などに転用する目的で売買し、農地法第5条の許可を受けた場合は、事後届出が必要になります。この違いは頻出論点です。