宅地造成等規制法とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

宅地造成等規制法の定義

宅地造成等規制法（たくちぞうせいとうきせいほう）とは、正式名称を「宅地造成及び特定盛土等規制法」といい、通称「盛土規制法」と呼ばれています。この法律は、宅地造成や特定の盛土（もりど）、土石の堆積（たいせき）に伴う崖崩れや土砂の流出による災害を防止し、国民の生命と財産を保護することを目的としています。

2021年7月に静岡県熱海市で発生した大規模な土石流災害をきっかけに、従来の「宅地造成等規制法」が抜本的に改正され、2023年5月26日に施行されました。これまでの法律では規制が及ばなかった農地や森林なども含め、土地の用途にかかわらず危険な盛土等を全国一律の基準で包括的に規制する点が大きな特徴です。

宅地造成等規制法のポイント

2026年度の宅建試験では、この改正後の「盛土規制法」の内容が問われます。旧法との違いを意識しながら、重要なポイントをしっかり押さえましょう。

1. 2つの「規制区域」

都道府県知事（指定都市・中核市ではその長）は、災害の危険性に応じて以下の2種類の区域を指定できます。

宅地造成等工事規制区域: 市街地や集落、その周辺など、盛土等によって人家に被害を及ぼすおそれのある区域。
特定盛土等規制区域: 市街地や集落から離れていても、地形の状況から盛土等によって人家に被害を及ぼすおそれのある区域。

2. 許可が必要な工事

上記の規制区域内で一定規模の工事を行う場合、原則として工事に着手する前に都道府県知事等の許可が必要です。

【許可が必要となる規模の覚え方】

| 工事の種類 | 宅地造成等工事規制区域 | 特定盛土等規制区域 | | :--- | :--- | :--- | | 切土（きりど）で高さ2m超の崖ができる | 〇 | 〇 | | 盛土（もりど）で高さ1m超の崖ができる | 〇 | 〇 | | 切土と盛土を同時に行い、高さ2m超の崖ができる | 〇 | 〇 | | 切土・盛土で崖はできないが、面積500㎡超 | 〇 | 〇 | | 土石の堆積で高さ2m超 | 〇 | 〇 |

ゴロ合わせで覚えよう！ 「盛（も）りが一番（1m）、切（き）って二番（2m）、合わせてご（500㎡）立派！」

3. 工事のプロセス

許可を受けた工事は、安全性を確保するために厳格なプロセスが定められています。

有資格者による設計: 高さ5mを超える擁壁（ようへき）の設置など、一定の工事は有資格者による設計が必要です。
中間検査・完了検査: 工事の途中段階で中間検査、完了後には完了検査を受け、技術的基準に適合していると認められると「検査済証」が交付されます。

4. 宅地の保全義務

規制区域内の宅地の所有者、管理者、占有者は、その宅地を常時安全な状態に維持するよう努めなければなりません。災害防止のため必要がある場合、知事は改善命令などを出すことができます。

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具体例で理解する宅地造成等規制法

ケース1：山の斜面を切り開いて住宅地を造成する

場所: 「宅地造成等工事規制区域」に指定された山の斜面
工事内容: 高さ3mの崖ができる切土と、面積600㎡の盛土を行う
必要な手続き: 切土（2m超）、盛土（500㎡超）ともに許可基準に該当するため、工事着手前に都道府県知事の許可が必要です。工事完了後には検査を受け、検査済証の交付を受けなければなりません。

ケース2：市街化調整区域内の農地に建設残土を一時的に置く

場所: 「特定盛土等規制区域」に指定された農地
工事内容: 建設発生土を高さ3mにわたって堆積させる
必要な手続き: 旧法では規制対象外でしたが、盛土規制法では「土石の堆積」も規制対象です。高さが2mを超えるため、都道府県知事の許可が必要となります。

試験対策：ひっかけに注意！

旧法との混同: 旧法では規制対象が「宅地造成」に限られていましたが、新法では農地や森林での盛土や、一時的な土石の堆積も規制対象に含まれます。「宅地」以外の土地だから許可は不要、という選択肢は誤りです。
都市計画法の開発許可との関係: 都市計画法の開発許可を受けて行われる宅地造成工事については、重ねて盛土規制法の許可を受ける必要はありません（みなし許可）。ただし、盛土規制法の技術的基準にも適合する必要があります。
許可権者: 許可権者は都道府県知事ですが、指定都市・中核市の区域内では、それぞれの市長が許可権者となります。問題文の主語をよく確認しましょう。
届出が必要なケース: 許可が不要な場合でも、一定のケースでは届出が必要です。例えば、規制区域に指定された際にすでに行われている工事（指定日から21日以内に届出）や、高さ2mを超える擁壁の除却工事（工事着手の14日前までに届出）などがあります。

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よくある質問

Q: 盛土規制法への改正で、宅建試験の対策はどう変わりますか？

A: 旧「宅地造成等規制法」の知識だけでは対応できません。特に、①規制対象が宅地造成だけでなく、農地や森林での盛土、土石の堆積にまで広がったこと、②「宅地造成等工事規制区域」と「特定盛土等規制区域」という2つの区域が創設されたこと、③許可が必要な工事の規模、といった改正点を正確に暗記することが重要です。

Q: 日本全国どこでもこの法律の対象になるのですか？

A: いいえ、自動的に全国が対象になるわけではありません。都道府県知事等が「宅地造成等工事規制区域」または「特定盛土等規制区域」として指定した区域内で行われる工事が規制の対象となります。ただし、法律の施行後、各都道府県で区域指定が進められています。

Q: 都市計画法の開発許可とは何が違うのですか？

A: 開発許可（都市計画法）は、主に良好な市街地の形成を目的として、建築物の建築や特定工作物の建設のための「土地の区画形質の変更」を規制するものです。一方、盛土規制法は、崖崩れや土砂流出といった「災害の防止」を直接の目的としています。目的が異なりますが、開発許可を受ければ盛土規制法の許可は不要とされるなど、両者は連携しています。