用途地域とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

用途地域の定義

用途地域（ようとちいき）とは、都市計画法に基づき、計画的な市街地を形成するために、建築できる建物の種類や用途などを定めた地域のことです。この制度により、住宅地、商業地、工業地などが混在することを防ぎ、それぞれの地域の特性に合わせた環境を保護・形成することを目的としています。

用途地域は、大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類され、さらに細かく13種類の地域に区分されています。

宅建試験で問われる用途地域の重要ポイントをまとめました。

指定される場所: 用途地域は、都市計画区域内に定められます。特に、市街化を促進する**市街化区域には、少なくとも用途地域を定めなければなりません。一方、市街化を抑制する市街化調整区域**には、原則として用途地域を定めません。この「必ず定める」「原則として定めない」という違いは頻出なので、正確に覚えましょう。
用途制限: 各用途地域では、建築基準法によって建てられる建物の種類が細かく制限されています（建築基準法第48条）。例えば、「第一種低層住居専用地域」は最も規制が厳しく、小規模な住宅や学校、診療所などに限定されます。逆に「工業専用地域」では、住宅を建てることはできず、工場の立地が優先されます。
高さ制限との関連: 用途地域は、建物の高さ制限とも密接に関係します。特に北側斜線制限は、良好な住環境（特に日照）を守るための規制で、全ての用途地域に適用されるわけではありません。北側斜線制限が適用されるのは、第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種・第二種中高層住居専用地域です。

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「用途地域」― 都市計画法・建築基準法、正確に答えられる？

法令上の制限の過去問を多数収録。解説付きで読んだ知識をその場で定着させましょう。

第一種低層住居専用地域: 静かで落ち着いた低層住宅が立ち並ぶ、いわゆる「閑静な住宅街」をイメージしてください。コンビニエンスストアや小規模な店舗も原則として建築できず、住環境が最優先される地域です。
商業地域: 都心のターミナル駅周辺のように、デパートやオフィスビル、映画館などが集まるエリアです。ほとんどの商業施設や事務所が建築可能で、非常に利便性が高い地域です。
工業専用地域: 湾岸エリアの工場地帯をイメージしてください。あらゆる規模の工場が立地可能ですが、安全や環境への配慮から、住宅、学校、病院などを建てることはできません。

「市街化調整区域には絶対に用途地域を定めない」は誤り！ 市街化調整区域には「原則として」用途地域を定めません。例外的に定めることもあり得るため、「絶対に定めない」という選択肢は誤りです。
「用途地域が指定されていると、他の地域地区は重複して指定されない」は誤り！ 用途地域は、都市計画の基本的なゾーニングです。この上に、防火地域、準防火地域、高度地区といった他の「地域地区」が重複して指定されることがよくあります。例えば、「商業地域」かつ「防火地域」といった指定がされます。
「田園住居地域」の特徴を正確に！ 比較的新しく設けられた「田園住居地域」は、農業の利便性を図りつつ、低層住宅の良好な住環境を保護する地域です。農地と住宅の調和が目的であり、農産物の直売所なども建築できます。この特徴を他の住居系地域と混同しないようにしましょう。