原価法とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

原価法の定義

原価法（げんかほう）とは、不動産の価格を評価する手法の一つで、**価格時点において対象不動産をもう一度建て直した場合にいくらかかるか（再調達原価）を算出し、そこから築年数の経過などによる価値の減少分（減価修正）**を差し引いて価格を求める方法です。この手法で求められた価格を「積算価格（せきさんかかく）」と呼びます。

この方法は、不動産の価格を「費用」の面から捉えるもので、特に建物のような再生産が可能な資産の評価に適しています。宅建試験では、不動産鑑定評価の3つの主要な手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の一つとして、その基本的な考え方や計算方法が問われます。

根拠となる「不動産鑑定評価基準」では、以下のように定義されています。

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格（積算価格）を求める手法である。

原価法のポイント

宅建試験で原価法を攻略するための重要ポイントは、「再調達原価」と「減価修正」の2つの要素を正確に理解することです。計算式はシンプルで、**「積算価格 = 再調達原価 - 減価修正額」**となります。

1. 再調達原価（さいちょうたつげんか）

再調達原価とは、対象となる不動産を**「価格時点（評価する時点）」で、「現在の資材や工法」**を用いて新しく建築・造成した場合にかかる費用の総額を指します。

ポイント: 建築当時の費用ではなく、今建てたらいくらかかるか、という点が重要です。
構成要素: 直接工事費だけでなく、設計監理費や登記費用などの付帯費用も含まれます。

2. 減価修正（げんかしゅうせい）

減価修正とは、新築の状態から現在までの間に価値が減少した分を、再調達原価から差し引く手続きのことです。価値が減少する要因（減価の要因）には、以下の3つがあります。

物理的要因: 建物の老朽化、破損、摩耗など、物理的な状態の変化による価値の減少。
機能的要因: 設計の古さ、設備の旧式化（例：和式トイレ）、間取りの悪さなど、機能的な陳腐化による価値の減少。
経済的要因: 周辺環境の変化（例：近隣に工場ができて住環境が悪化）、市場性の低下など、不動産の外部にある要因による価値の減少。

これらの要因を総合的に考慮して、減価額を判定します。減価修正の方法には、耐用年数に基づいて計算する「耐用年数に基づく方法」と、不動産の状態を直接観察して評価する「観察減価法」があり、実務ではこれらを併用することが原則とされています。

📝

「原価法」― 税金の計算問題、解ける？

税その他の過去問を多数収録。解説付きで読んだ知識をその場で定着させましょう。

無料で過去問を解く|

App Store Google Play

具体例で理解する原価法

具体的な数字を使って、原価法の計算の流れを見てみましょう。

【設定】

対象建物: 木造戸建住宅
延床面積: 100㎡
1㎡あたりの再調達原価: 20万円
築年数（経過年数）: 15年
経済的耐用年数: 25年

【計算ステップ】

再調達原価の算出 100㎡ × 20万円/㎡ = 2,000万円
減価修正額の算出（定額法の場合） まず、1年あたりの価値の減少額を計算します。 2,000万円 ÷ 25年（耐用年数） = 80万円/年

次に、経過年数分の減価額を計算します。 80万円/年 × 15年（経過年数） = 1,200万円
積算価格の算出 2,000万円（再調達原価） - 1,200万円（減価修正額） = 800万円

このように、原価法では「今建てたらいくら？」から「古くなった分はいくら？」を引くことで、現在の価値を算出します。

試験対策：ひっかけに注意！

宅建試験では、用語の定義や計算の前提条件を問うひっかけ問題が出題されやすいです。以下のポイントに注意しましょう。

ひっかけ①：「再調達原価」の基準時点 誤: 対象不動産が建築された当時の価格を基準とする。正: **価格時点（鑑定評価を行う時点）**で再調達する場合の価格を基準とします。物価や建築費は変動するため、「今」の価格で計算することが重要です。
ひっかけ②：減価修正の要因 誤: 減価修正は、建物の物理的な老朽化のみを考慮する。正: 物理的要因だけでなく、機能的要因（間取りの古さなど）や経済的要因（周辺環境の変化など）も総合的に考慮して減価額を判断します。
ひっかけ③：土地への適用 誤: 原価法は建物にしか適用できず、土地には一切適用できない。正: 造成地や埋立地など、造成費用といった原価が把握できる土地には原価法が適用されます。ただし、自然のままの土地（更地）は再調達が不可能なため、原則として適用されません。

✅

ここまで読んだ知識を定着させよう

税その他の過去問を多数収録。解説付きで理解を深められます。

過去問を解いてみる（無料）|

App Store Google Play

よくある質問

Q: 経済的耐用年数と、税法上の法定耐用年数は同じですか？

A: いいえ、異なります。税法上の「法定耐用年数」は、税金計算のために法律で一律に定められた年数です。一方、不動産鑑定評価で用いる「経済的耐用年数」は、建物の用途や維持管理の状態、経済的な状況などを考慮して個別に判断される、その不動産が有効に利用できる期間を指します。そのため、リフォームなどで建物の状態が良ければ、経済的耐用年数が法定耐用年数より長くなることもあります。

Q: 耐用年数を超えた古い建物の価値はゼロになるのですか？

A: 必ずしもゼロになるとは限りません。会計上の減価償却では価値がゼロ（または備忘価額1円）になることがありますが、不動産鑑定評価では、建物として使用できる限りは一定の価値が認められるのが一般的です。ただし、市場価値がほとんどなくなり、解体費用の方が廃材の価値を上回る場合は、価値がゼロまたはマイナスと評価されることもあります。