住宅ローン控除とは？宅建試験の重要ポイントを徹底解説

Q: 控除を受けるための手続きはどうすればよいですか？

控除を受ける最初の年は、必要書類を揃えて**確定申告**を行う必要があります。 給与所得者の場合、2年目以降は勤務先の**年末調整**で手続きが完了します。

Q: 2026年以降の制度で、中古住宅の扱いはどう変わりましたか？

2026年以降に入居する場合、大きな変更点として、省エネ性能の高い中古住宅の控除が拡充されました。 具体的には、控除期間が新築と同じ最長**13年**に延長され、借入限度額も引き上げられました。

住宅ローン控除の定義

住宅ローン控除とは、正式名称を「住宅借入金等特別控除（じゅうたくかりいれきんとうとくべつこうじょ）」といい、個人が住宅ローン等を利用してマイホームの新築、取得、または増改築等をした場合に、年末のローン残高の0.7%を所得税（および一部住民税）から最長13年間控除できる制度です。この制度は、住宅取得者の金利負担を軽減し、良質な住宅ストックの形成を促進することを目的としています。

根拠法規は租税特別措置法に定められています。

住宅ローン控除のポイント

宅建試験で問われるのは、主に控除を受けるための「適用要件」です。数字や期間を正確に覚えましょう。

【主な適用要件】

本人の所得要件
- 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること。
住宅の要件
- 床面積: 原則として50㎡以上であること。ただし、合計所得金額が1,000万円以下の年に限り、40㎡以上50㎡未満の住宅も対象となります。
- 居住用割合: 床面積の2分の1以上が自己の居住用であること。
- 中古住宅の場合: 昭和57年（1982年）以降に建築されたもの（新耐震基準適合住宅）であること。
ローンの要件
- 返済期間が10年以上のローンであること。
居住の要件
- 住宅を取得した日から6ヶ月以内に居住を開始し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること。

【控除額と控除期間】

計算式: 年末の住宅ローン残高 × 0.7%
控除期間:
- 新築住宅・買取再販住宅: 原則13年
- 中古住宅: 2026年以降の入居では、省エネ性能の高い住宅の場合、13年に延長されました（従来は10年）。
借入限度額: 住宅の環境性能（長期優良住宅、ZEH水準省エネ住宅など）によって異なります。省エネ性能が高いほど限度額は高くなります。また、子育て世帯や若者夫婦世帯には限度額の上乗せ措置があります。

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具体例で理解する住宅ローン控除

年収600万円（合計所得金額450万円）のAさんが、2026年に省エネ基準適合住宅（借入限度額3,000万円）をローンで購入し、年末のローン残高が3,500万円だった場合を考えてみましょう。

控除対象となるローン残高の計算 年末ローン残高（3,500万円）は借入限度額（3,000万円）を超えているため、計算には3,000万円が用いられます。
控除額の計算 3,000万円 × 0.7% = 21万円

この21万円が、Aさんのその年の所得税から直接控除されます。もし所得税額が21万円に満たない場合、控除しきれなかった分は、翌年の住民税から一定額（課税総所得金額等の5%・最大9.75万円）を上限として控除されます。

試験対策：ひっかけに注意！

所得要件の金額: 「3,000万円以下」ではなく「2,000万円以下」です。以前の制度から引き下げられているため、古い知識と混同しないようにしましょう。
床面積の判定基準: 床面積は、パンフレット記載の壁芯（へきしん）面積ではなく、登記簿上の内法（うちのり）面積で判断されます。特にマンションの場合、内法面積は壁芯面積より狭くなるため注意が必要です。
返済期間: 繰り上げ返済によって実際の返済期間が10年未満となっても、当初のローン契約期間が10年以上であれば要件を満たします。
併用できない特例: 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除や、特定の居住用財産の買換えの特例などとは併用できません。どちらか有利な方を選択する必要があります。
省エネ基準を満たさない新築住宅: 2024年以降に入居する場合、原則として住宅ローン控除の対象外です（経過措置あり）。 2026年度試験ではこの点が重要になります。